中山园区税收优惠(本月/阐释)

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2月11日下午，中山市工改办召开《关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》政策解读会议，旨在提高各组织单位对政策的理解把握能力，深入推动中山市村镇低效工业园改造升级工作。

“在政策实施过程中，一旦遇到难以解决的共性问题，我们将通过政策调整促进问题解决。遇到个性化的问题，我们将进一步讨论研究，以问题为导向，着力突破创新，推动村镇低效工业园实现高质量升级改造。”中山市人大常委会副主任、市自然资源局局长陈晖东在会上表示。

中山出台新政推动村镇工业园改造升级。 南方+ 叶志文 拍摄

早在2021年12月，中山市第十五次代表大会就提出要“打赢打好破解土地瓶颈这场没有退路的攻坚战”，全力推进村镇低效工业园改造升级。2022年两会期间，中山市出台了《中山市第十六届人民代表大会关于开展中山市村镇低效工业园改造升级的决定》。该《决定》明确为村镇低效工业园改造升级的政策和制度供给提供创新平台，为工改工作深入实施提供支撑。

今年1月30日，中山市围绕全市改造实践层面上遇到的难点、痛点，力求通过“有为政府”和“有效市场”同频共振，全市制定印发了规范性文件《关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》（简称《若干措施》）。

《若干措施》围绕“松绑”“动力”“活力”“促改”四个关键词，对《中山市旧厂房升级改造实施细则》等进行补充、调整、优化、强化，旨在全面加快村集体连片低效工业用地和市、镇（街）属企业用地改造升级，统筹促进其他土地权利人的低效用地再开发。

“松绑”，解决项目落地实际问题

■妥善解决历史“三规不符”问题

“土规”问题，对用地不符合现行土地利用总体规划，但符合中山市国土空间总体规划（2020-2035）安排建设用地规模的项目，改造方案经市土地管理委员会审议同意的，享受中山市政策优惠，如鼓励连片改造的各项措施、财政奖补政策、引进优质产业阶梯式奖励、新建厂房分割销售政策等。对需完善历史用地手续的，可按规定优先安排建设用地规模。

“专规”问题，对不符合专规的项目，明确纳入城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）城市更新范围的，视同符合专规先行改造。

“控规”问题，对镇街和市场反映较多的有关用地建筑限高、容积率上限的问题，明确统一按照中山市即将修编出台的城市规划技术标准与准则进行调整。

■简化连片改造的规划编审程序

连片改造片区策划，由镇街政府结合改造意愿摸查和基础数据调查，组织编制单元规划、公示，市级作程序性审查、审批，不另行编报单元计划；片区统筹规划原则仅论证道路交通、基础设施专项内容；片区策划方案批准前，30 亩以上项目可先行报批；片区策划范围由镇街确定，不受“750 亩”限制。

■提高“工改工”宗地改造审批效率

对不涉及完善用地手续的“工改工”宗地项目（即已有土地适用权证，不需重新办证或延长土地使用年期的用地），可委托镇街审批，市级部门备案。“工改工”宗地项目，可直接按控规或者通过规划条件论证后编制改造方案，取消“片区控规评估及项目改造方案论证”。改造方案批复有效期，原则不超过一年。

■明确“工改住、商”宗地项目实施路径

在工业用地保护红线外的“工改住、商”宗地项目，可按控规编制改造方案，无需开展片区策划。“工改住”宗地项目，交由政府（挂账）收储。原产权人可得到收益补偿为容积率2.5以下部分成交价的50%。

“工改商”宗地项目有两种方式。其一，交由政府（挂账）收储，原产权人可得到收益补偿：容积率2.5以下部分成交价的50%。其二， 符合以下条件可自行改造：①工业用地保护线范围外；②符合规划；③宗地面积≥0.667公顷（折10亩）；④国有用地；⑤无偿移交建设用地或建筑面积；⑥补缴土地出让价款；⑦符合最小分割单元规定。

“动力”，分门别类激发改造各方动力

■强化政府主导土地整备

给予镇街财力扶持，支持征收或收回低效用地；支持村集体贷款进行土地前期整理，给予最长3 年全额贴息。给予原产权人合理补偿，其中涉及物业补偿的，原则以回迁物业补偿，符合产业准入标准的，可协议出让重新安排新增建设用地；涉及货币补偿的，土地出让价款计提农发金后，可全额补偿给原产权人，经批准可将新产业项目带来的地方经济贡献增量，最高可连续5 年按一定比例补偿给原产权人。

■鼓励整合土地连片改造

对整合3 个以上权利人土地，新建厂房符合建设标准的企业，给予财政奖励。

其中，厂房建设标准：①面积≥30 亩；②1.5≤容积率≤市技术标准上限，建筑高度≤市技术标准上限；③首层高度≥6 米，二层以上层高≥4.5米，2.8≤车库层高≤3.5 米（特殊情形经市经信局同意可调整）；④楼板承重≥4KN/平方米。

财政奖励标准：①施工许可后奖励100 元/平方米；②竣工验收后奖励100 元/平方米；③改造后视亩均效益给予阶梯式奖励：30 万元≤亩均贡献

明确纳入万亩千亩产业园范围内、面积

■支持国有企业参与改造

支持“工改工”与“工改住、商”综合改造，一二级联动开发；与镇街合作整备土地，与村集体、私人（企）等合作；通过收（并）购、收益资产证券化等方式，创新实施路径；提供投融资、建设运营等服务，对村集体改造项目提供垫资代建和代理招商等。

■支持村集体改造升级低效物业

改造后视亩均效益给予连续5 年的阶梯式奖励。允许集体建设用地办理土地合并、调整用地规划指标。同时，生产队、村委会、居委会等土地，可按清产核资方式更名至经济实体，免税务凭证；可协议转让给其全资公司，不审核投资开发强度、是否涉嫌闲置问题。另外，支持依法废止、终止或解除当事人违法建设、超租赁年限等合同；依法收回历史上已签订协议但未能完善手续的集体土地。

■鼓励各方参与改造

支持因地制宜采用政府挂账收储、政府直接征收、政府生态修复、企业长租自管、政府统租统管、企业自主改造、改造权公开交易、国有集体混合开发等模式实施改造。村企合作改造、不涉及住宅用地开发的，改在“三资”平台遴选合作企业。涉及需完善手续的历史用地，不受土地面积限制；涉及新增建设用地指标的，优先安排保障。同时，中山将建立“工改”贷款风险补偿机制和“工改”基金、产融投资机构。

■支持企业不停产改造

村集体贷款改造低效物业，为镇街优先提供企业搬迁腾挪载体的，给予50%贴息3 年。涉及的规上企业，市级给予最高6 元/平方米/月的搬迁腾挪租金补助2 年；涉及的其他优质企业，鼓励镇街结合自身产业，制定配套措施予以妥善腾挪安置。

中山出台新政推动村镇工业园改造升级。 南方+ 叶志文 拍摄

“活力”，创新举措支持连片改造、混合开发

■支持“工改住、商”反哺“工改工”

在符合《中山市旧厂房升级改造实施细则》等政策的前提下，支持“工改住”“工改商”项目土地出让价款反哺“工改工”。从市级分成部分，优先统筹用于扶持奖励全市“工改工”项目。从镇街分成部分，优先用于本辖区内低效工业用地征收、挂账收储（或收储）资金，或者扶持奖补本辖区村镇低效工业园改造升级项目、建设园区基础设施等。此外， “工改M0”项目土地出让价款，按规定计提后全额分成给镇街，统筹用于支持“工改工”改造。

■优化配套设施比例、自持比例

其一，用地面积达到30亩以上的“工改工”项目，在行政办公和生活配套设施用地面积占比不超过7%的前提下，允许计容建筑面积占比提高到20%。

其二，改造主体自持物业比例降低至20%。

基本条件需满足：①面积≥30 亩；②自主改造或合作改造；③签订监管协议：a）引入优先发展产业；b）“工改工”项目税收≥30 万元/亩（鼓励镇街结合自身产业实际提高标准）；“工改M0”税收≥100 万元/亩；c）明确违约赔偿条款；④自持年限≥15 年；⑤购买人须为企业，购买后转让年限≥5 年等。

其三，改造物业层内按间（套）分割或分割销售。

基本条件需满足：①因企业行业性质、特殊技术等需求方可按间（套）分割；②满足独立使用和消防安全等要求；③最小单元面积≥300 平方米；④签订监管协议：明确受让企业具体准入标准、禁止违规转租等监管措施，以及物业管理、安全生产、公共设施维修等责任。

■允许置换土地后连片改造

连片改造范围以内，或者改造范围内、外之间，在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当前提下，允许所有权性质相同的建设用地及其上盖建筑物，采用空间位置互换的方式调整使用。

■支持连片整体改造、混合开发

政策允许统筹使用一种或两种以上混合模式。

其一，所有权性质不同，可统筹使用。位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可以打包进入土地市场，实行统一规划、统一改造、统一运营。支持村集体利用其国有或集体建设用地，集中建设宿舍型保障性租赁住房，实行集中统一管理。

其二，新增建设用地与存量建设用地可统筹使用。新增建设用地与“三旧”改造及其他存量建设用地，可以打包进入土地市场，实行统一规划、统一改造、统一运营。

其三，供地方式不同，可统筹使用。可以综合采用国有建设用地出让、划拨，以及集体建设用地入市（流转）等方式实施供地。

其四，综合改造方面。允许“工改工”与“工改住”“工改商”“工改公服”、旧村庄改造、旧城镇改造以及生态修复复垦等两种类型以上地块捆绑实施综合改造，但涉及住宅用地开发的，不得设置影响竞争的排他性条件，并应当通过市公共资源交易平台公开遴选实施主体。

“促改”，统筹施策联动发力出实招硬招

■优化政务服务

协同推进产业规划、改造策划和招商引资，实行“边规划、边整备、边招商”。推进“容缺受理+延期后补”承诺制和“信任审批+信用监管”审批制，归并改造前、中、后各环节流程事项，推行部门并联审批、打包审批，保障项目“全程高速”落地。强化“年度计划+项目清单”管理，统筹搬迁腾挪、拆除整理、动工改造、预算资金安排。

■强化执法促改

对用地、建筑物没有合法手续的，实行专账监管；健全多部门联合执法机制，探索跨区域交叉执法；对落后企业逐步推行用水、用电、用能、排污权等差别化政策。

■落实奖惩考核

严格落实“三个区分开来”，创新建立“容错机制+负面清单”制度，让参与、承担审批等工作的各级领导干部既能够甩开膀子、大胆借鉴先进城市一切优秀经验做法，又能够明确底线、不乱作为，形成支持、保护、鼓励敢于改革创新、攻坚克难的鲜明导向。2022年起，将村镇低效工业园改造升级任务纳入镇街党政班子年度考核范围。鼓励市、镇（街）国资管理机构将市、镇（街）属企业自有低效工业用地改造升级，以及提供产业腾挪园情况纳入年度考核范围。

■加强宣传引导

充分利用各类媒介载体和融媒体手段，打好舆论“先头战”，在全社会形成理解、支持、参与村镇低效工业园改造升级的良好氛围。面向镇街、村（社区）、企业等对象，组织开展专题、专场政策宣传和业务培训，增强政策宣传解读的针对性和穿透力，精准释疑解惑、释放政策红利。充分发挥行业协会、商会或其他社会组织作用，加强项目推介、资源对接和业务合作，积极引导和团结凝聚各方力量参与和投资村镇低效工业园改造升级。

【采写】南方日报记者 吴帆 曾艳春

【摄影】南方日报记者 叶志文

【作者】 吴帆；叶志文；曾艳春

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端