增值税税收筹划分析报告(当日/研读)

一、房地产开发企业的税收情况

房地产开发企业是指从事房地产开发和经营的企业，其主要涉及的税种有土地增值税、房产税、企业所得税、耕地占用税等。其中，土地增值税是企业负担的最主要税种，贯穿在企业经营的全过程中。

二、房地产开发企业土地增值税筹划的相关概述

(一)土地增值税筹划的概念

土地增值税税收筹划是房地产开发企业在项目经营的全过程中采取一定的措施和手段对土地增值税进行安排和计划，保证在法律允许的范围内，合理适度的降低土地增值税的税收负担，从而实现利润最大化、涉税零风险、纳税成本最小化等目标。

（二）土地增值税筹划的空间

费用扣除、税收临界点、税收优惠政策、税收法律法规的不健全等因素为房地产开发企业土地增值税的税收筹划提供了一定的空间。比如，依照税法规定，企业建造用于 的普通标准住宅，增值率小于20%可以免征土地增值税，就可以利用20%这一临界点进行税收筹划。

(三)房地产开发企业土地增值税筹划的必要性

较高的土地增值税负担是房地产开发企业所面临的巨大挑战，企业本身又存在着土地取得费和前期工程投入费等费用高、投资风险巨大等问题。由此，对房地产开发企业土地增值税进行筹划可以增强企业的综合竞争力、增强企业纳税意识、实现利润最大化目标等。

(四)土地增值税筹划原则

1.合法性原则。在税法允许的范围内，对企业经营中涉及的税收项目进行计划和安排，保证税收筹划方案在操作过程中符合税收法律法规。

2.成本效益原则。税收筹划方案要满足成本低、减少税额、增加企业收益、不产生额外支出和税收风险等条件，达到成本低效益高的原则。

3.及时性原则。税收筹划方案的设计要紧跟税收政策和税收法规的变化更新，不断进行更新和调整，使筹划方案满足时效性的原则。

4.可操作性和计划性原则。税收筹划方案必须根据企业项目的具体情况进行计划安排，找到可以进行实际操作的方案，不能盲目的照搬其他企业的方案。税收筹划发生在企业房产项目的全过程中，企业应该全面的计划、组织和实施税收筹划。

(五)房地产开发企业土地增值税筹划方法

1.设立销售公司的公司组织形式。我国目前采取四级超率累进计算土地增值税税额，又规定普通住宅项目增值税率不超过20%时免征土地增值税，房地产开发企业在进行项目销售时，就可以把项目的开发和销售两个环节分开来核算，单独成立一个销售公司，使销售环节数量增加，首先可以降低增值率进而适用低税率计算缴纳土地增值税。其次，项目在经过几次销售后增值率小于20%，可以免征土地增值税。再次，销售公司设立以后可以理解为增加了纳税人的数量，也增加了销售环节，这样就可以增加业务招待费和广告费用，也就大大增加了扣除项目金额，土地增值税的纳税额也相应的大幅降低。

2.利息扣除、公共配套设施投入增加费用扣除。在利息扣除方面：房地产开发企业的房产项目在开发过程中产生的财务费用中的利息支出是可以按照规定进行扣除的，企业在进行税收筹划时应尽可能争取最大的利息扣除，实现降低税率并最终降低税负的目的；在公共配套设施方面：房地产开发企在项目建设过程中产生的公共配套设施建设费用可以作为成本费用扣除，在项目设计和建设过程中就要考虑适当增加公共配套设施的建设。

3.采用合理的营销策略。对房地产项目的合理定价，合理控制项目销售价格，把增值率控制在20%这一临界点以下，就可以免征土地增值税，实现利润增值。

三、房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析（案例中涉及到的金额均用万元作单位）

(一)具体案例及案例的税收情况分析

土地增值税税率表2018

房地产开发企业A企业位于我国二线城市东城区，土地是采用挂拍方式取得，属于商住楼性质。企业总体占地面积10000平方米，总体建筑规划面积80000平方米，预计计算容积率的建筑面积约是70000平方米，具有地下停车场和公共配套设施。A公司此项目发生的成本支出情况如下：获取土地环节支付价款15000万元，前期工程费用2800万元，建筑安装工程费45000万元，基础设施费用1500万元，公共配套设施费用1200万元，开发产生的间接费用为1700万元，开发成本合计为67200万元。商业用房和住宅用房的可销售面积为70000平方米，每平方米按照2万元计算，车位共280个，每个按10万元计算。销售收入总计为142800万元。

A企业的该房产项目未进行税收筹划前的土地增值税税收情况分析

1.应税收入的确定。

销售收入=70000*2+280*10=142800

2.扣除项目金额的确定。

（1）房产开发成本=15000+2800+45000+1500+1200+1700=67200

（2）房地产开发费用，此项目不能按照房地产项目计算分摊利息，因此根据房地产开发企业实施细则的规定按照开发成本总和的10%计算扣除。

房地产项目开发费用=67200*10%=6720

（3）房地产转让产生的税金合计=142800*5.5%=7854

（4）A企业该项目产生的房产开发成本加计扣除百分之二十。所以加计扣除金额=67200*20%=13440

成本费用和扣除项目总计=开发成本+开发费用+转让房产有关的税金+其他扣除项目=67200+6720+7854+13440=83118

3.土地增值额=销售收入-扣除项目金额=142800-83118 =59682。

4.增值额与扣除项目的比例=59682÷83118=71.8%。

5.土地增值税应纳税额=土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数=59682*40%-83118*5%=19716.9万元。

税负率=19716.9÷142800=10.3%

计算可得，A公司的该房产项目在没有进行土地增值税筹划之前税负率达到了10.3%。

A企业的该房产项目在进行土地增值税筹划后的税收情况分析

税收筹划思路一：采用设立销售公司的方法进行税收筹划

从上面的案例可以看出，A公司的该项目在没有进行税收筹划前既开发又销售时所承担的税收负担是比较重的，所以可以考虑成立一个单独的销售公司，专门销售该项目。房地产开发企业A公司将该项目以1.5万元每平方米的价格先销售给专门成立的房地产销售公司，新成立的销售公司转而再以单位价格两万元对外销售该房产项目，停车位的价格保持原来的销售价格不变。

此时对A公司的该项目进行土地增值税的计算分析

1.应税收入的确定。

销售收入=1.5*70000+280*10=107800

2.扣除项目金额的确定。

（1）房产开发成本=15000+2800+45000+1500+1200+1700=67200

（2）房地产项目开发费用=67200*10%=6720

（3）房地产转让产生的税金合计=107800*5.5%=5929

（4）加计扣除金额=67200*20%=13440

成本费用和扣除项目总计=开发成本+开发费用+转让房产有关的税金+其他扣除项目=67200+6720+5929+13440=93289

3.土地增值额=销售收入-扣除项目金额=107800-93289= 14511。

4.增值额与扣除项目的比例=14511÷93289=15.56%。

5.土地增税税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数=14511*30%-93289*0%=4353.3万元。

对A公司成立的销售公司的土地增值税进行计算分析

1.应税收入的确定。

销售收入=70000*2+280*10=142800

2.扣除项目金额的确定：

（1）房产开发成本=107800

（2）房地产项目开发费用=107800*10%=10780

（3）房地产转让产生的税金合计=142800*5.5%=7854

特别说明：房地产开发企业为专门销售房产项目成立的销售公司发生的成本不能采取加计扣除百分这二十这一税收政策。

成本费用和扣除项目总计=开发成本+开发费用+转让房产有关的税金=107800+10780+5929+7854=126434

3.土地增值额=销售收入-扣除项目金额=142800-126434=16366。

4.增值额与扣除项目的比例=16366÷126434=12.9%。

5.土地增税的应纳税额=土地增值额*适用税率-扣除金额*速算扣除数=16366*30%-126434*0%=4909.8万元。

A房地产开发企业以及成立的销售公司对该项目一共应该缴纳的土地增值税税额=4353.3+4909.8=9263.1万元

6.税收负担率=9263.1÷142800=6.49%。

因此，采用成立销售公司的方法较之前没有进行税收筹划时节税10453.8万元，税收负担率也大幅下降。

税收筹划思路二：利息扣除、公共配套设施投入费用扣除

在利息扣除方面：根据《土地增值税实施细则》的规定：“财务费用中的利息支出，凡是能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房以及配套设施成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施成本之和的10%以内计算扣除”[1]。若房地产开发费用小于满足该条件的利息支出费用时，就按该项目取得土地使用权所支付的金额与新建房以及配套设施成本之和的5%据实扣除方式；假设发生的利息情况刚好与上述情况相反，就可以选择10%限额扣除的扣除方式。

在公共配套设施扣除方面：《土地增值税实施细则》规定：可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除[1]。因此，房地产开发企业在建设房产项目时应该在市场能够接受的范围内适当加大投入公共配套设施用于美化项目环境、提高市场竞争力等，例如可以在小区内增设体育设施、建设小区花园等，这样既可以加计20%扣除，增加扣除项目的金额，减少增值额，达到减税的目的，也可以提高房产项目的售价，增加销售收入。

税收筹划思路三：采取合理的营销策略进行税收筹划

在普通的住宅项目方面，进行税收筹划时要充分考虑既可以享受减免税的税收优惠政策又可以实现公司利润最大化的20%这一税收临界点。

例如，A企业正在开发一栋普通住宅项目，住宅的售价为2000万元，依照税法的规定可以扣除的金额是1600万元，增值额为400万元。此时增值率为：400÷1600*100%=25%，由此得出土地增值税的纳税额为：400*30%=120万元。如果A公司将该房产项目进行简单装修，费用为400万元，售价提高到2400万元，依照税法规定可扣除的项目增加到2000万元，增值额为400万元，增值率为：400÷2000*100%=20%，此时需要计算缴纳土地增值税，企业所得利润较没有进行税收筹划前增加了120万元。因此，企业在进行普通住宅项目定价时，要充分计算考虑使定价方案在不影响收入的情况下实现税后收益最大化。

在非普通住宅项目方面，可以将非普通住宅项目先卖给房地产销售公司，房地产销售公司再将房屋卖给客户，在销售公司将住房卖给客户的过程中其实就是将非普通住宅转化成普通住宅销售而总的销售收入不变，这样就可以利用销售普通住宅项目金额20%的部分享受免税政策的方案达到减税的目的。

由此可见，房地产开发企业在进行土地增值税的税收筹划时，要做到充分考虑项目特点、税收政策和税收法律法规等基本要素，并根据这些要素来选择最优的土地增值税筹划方法，达到企业要降低土地增值税税负的节税目标。

四、房地产开发企业土地增值税税收筹划存在的主要问题及对策建议

(一)存在的主要问题

对现阶段我国相关的财政政策和税收优惠政策的认识不清晰、不及时：财政政策及税收政策随着经济局势的变化不断变化，房地产开发企业对土地增值税筹划的原理及税收政策缺乏及时、透彻的了解和学习，使税收筹划难以落实，也影响了企业在税收方面可以获得的收益；没有建立起税收风险防范体系：很多房地产开发企业没有意识到土地增值税的筹划也是存在风险的，他们甚至认为只要进行了税收筹划就可以为企业谋求更大利润。其实不然，如果企业没有相应的风险防范意识，制定出的税收筹划方案不但起不到节税的作用反而增加企业的税收成本，给公司造成巨大损失；土地增值税的筹划方法只有理论没有实际操作经验：目前许多房地产开发企业的税务人员在进行税收筹划时只是掌握了相关的理论和技巧，却不清楚这些理论和技巧的前因后果，只是对这些技巧理论进行盲目的利用，这样不但不能达到节税的税收筹划目的，反而可能增加纳税成本。

(二)针对上述问题给出的对策建议

企业要建立起相应的税收管理制度，组建一个专门进行税收筹划的税务小组，让他们能够有时间和精力去了解、认识和研究税收政策和财政政策的变化，从而制定出及时、有效、符合最新税收政策法规的税收筹划方案，最大限度的为企业争取在税收方面的利润；企业在进行税收筹划时，要充分考虑可能存在的税收筹划风险，树立起风险防范意识、提高税务人员的综合素质以及加强与税务机关的沟通和交流，综合考虑各种税收风险隐患，制定出一套健全完备的税收风险防范体系；在进行土地增值税的税收筹划时要充分考虑地区、税率等差别，了解不同地区的发展需要，将财政政策和税收政策融入到税收筹划的计划安排中，全面综合考虑筹划方案的使用条件和使用范围。

五、结束语