2021增值税计算公式(2021土地增值税预缴计算方法)FA

一、预缴税款土地增值税的制度根据

1.纳税人在新项目所有工程结算前转让房地产业获得的收益，因为涉及到成本费明确或其它缘故，而难以据以测算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该新项目所有完工、申请办理清算后再开展结算，多退少补（《土地增值税暂行规定实施办法》第十六条）

3.纳税人在新项目所有工程结算前转让房地产业获得的收益，因为涉及到成本费明确或其它缘故，而难以据以测算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该新项目所有完工、申请办理清算后再开展结算，多退少补。具体措施由各省市、自治州、市辖区地税局依据本地状况制订。（财法字〔1995〕006号）

二、预缴税款土地增值税测算

（一）预征的计税根据

1.一般记税

（1）土地增值税应税收入没有所得税销项税

（2）销项税额=销售总额×税率

（3）销售总额=（所有税款和价外费用-本期容许扣减的土地资源工程款）÷（1 9%）（国税总局公示2016年第18号）

2.简易计税

土地增值税应税收入没有所得税应纳税所得额。

3.简单化测算

为便捷纳税人，简单化土地增值税预征税金测算金，房产开发公司采用预付款方法市场销售自主研发的建筑项目的，可依照下列方式 测算土地增值税预征计税根据：

土地增值税预征的计税根据=预付款-应预缴税款（国税总局公示2016年第70号）

（二）代收费用

针对市级及县级以上市人民政府规定房产开发公司在售楼时期收的各类花费，假如代收费用是记入楼价中往购方一并扣除的，可做为转让房地产业所获得的收益记税；假如代收费用未记入房子价格中，反而是在房子价格以外独立扣除的，可以不当作转让房地产业的收益。（财税字〔1995〕48号第六条）

（三）预征率

应预缴税款土地增值税=土地增值税预征的计税根据×预征率

依据上述要求，房产开发公司在新房开盘预购阶段获得的收益依据本地税务机关要求的差异种类房地产业（普通住房、非普通住房、其他类型的房地产业等）的预征率测算应预缴税款的土地增值税，保障房不预缴税款土地增值税。

三、预缴申报

（一）纳税人理应自转让房地产业合同签订之日起七日内向型房地产业所在城市负责人税务机关申请办理缴税申报，并在税务机关核准的时间内交纳土地增值税。

根据：《土地增值税暂行规定》第十条

（二）依据规章第十条的要求，纳税人应根据以下流程申请办理缴税办理手续：

1.纳税人应在转让房地产业合同签订后的七日内，到房地产所在城市负责人税务机关申请办理缴税申报，并向税务机关递交房子及房屋建筑产权年限、土地使用权证书，土地资源转让、房产买卖合同书，房产评估汇报以及他与转让房地产业相关的材料。

2.纳税人因常常产生房地产业转让而无法在每一次转让后申报的，经税务机关审批允许后，可以定时开展缴税申报，实际限期由税务机关依据具体情况明确。

3.纳税人依照税务机关核准的税款及要求的限期交纳土地增值税。

根据：《土地增值税暂行规定实施办法》第十五条

（三）房产开发公司研发修建的房地产业、因分批转让而经常产生缴税责任、无法在每一次转让后申报缴税的状况，源土地增值税可按月或按各省市、自治州、市辖区和省级城市税局要求的限期申报交纳。（国税函〔2004〕938号）

（四）土地增值税的纳税期限由各省市、自治州、市辖区税局依据本地状况制订。现阶段，大部分地域土地增值税预征推行按月申报，但也是有局部地区推行按季申报。例如深圳就要求，房产开发公司转让开发设计修建的房地产业，土地增值税推行按季申报交纳，纳税人应于一季度终结之日起十五日内，申报并交纳税金。

（五）对未按预征要求限期预缴税款的，应依据《税收征管法》以及实施办法的相关要求，从限制的交纳税金限期期满的次日起，另收税款滞纳金。（税务〔2006〕21号）

（六）自2021年6月1日起，纳税人申报交纳城区土地税、房地产税、车船使用税、合同印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、房产契税、环境保护税、烟叶税中一个或好几个税收时，应用《资产和行为税缴税申报表》，纳税人新增加税务稽查或税源转变时，先要填写《财产和行为税税源明细表》。

配件1：资产和行为税缴税申报表

资产和行为税增值税免税申报附注

配件2：资产和行为税税务稽查统计表

根据：《国税总局有关简并税金申报相关事情的通告》（国税总局公示2021年第9号）

根据：《国税总局有关简并税金申报相关事情的通告》（国税总局公示2021年第9号）

2.查验账目有没有扣除的诚意金需转未转应收的状况，核查变为应收的诚意金是不是按照规定预缴土地增值税；

3.合同书中包括政府部门认购保障性住房等的，土地增值税可申请办理免减预征，是不是按照规定享有政策优惠。