房屋租赁个税计算(房屋出租个人所得税代扣代缴)DAW

近期有一个阅读者给二哥多张税票和完税证明，是有关个人出租房屋的。

在其中一个地域房子出租呢，备注写的第三方支付公司依规代收代缴。

一样也有在此外一个地域房子出租的，备注并并没有标明依规由付款方代收代缴，并且完税证明也表明，税务局代开票情况下核定征收了个人所得税。

大家见到核定的这一个人所得税是很低的，仅有千分之五，而假如第三方支付公司代收代缴，那征收率便是10%。

这一个人所得税区别就的确是有点儿变大。

怪不得很多人都喜爱核定征收。

实际上针对房子房租个人所得税核定征收，每一个区域都是有不一样的要求。

深圳：经营者不可以给予合理合法、精确的成本凭据，不可以精确测算房产租赁成本的，按房租收益的5%核定应纳税额。(《泉州市地税局有关普通合伙人租赁房地产个人所得税征收管理方法的通告》(泉州市地税局公示2018年第1号)、《国家税务总局厦门市税务局关于发布继续执行的税收规范性文件目录的公告》(国税总局泉州市税局公示2018年第2号)）。

甘肃：依据《国税总局宁夏自治区税局有关普通合伙人申请办理代开票征收个人所得税相关问题的通告》（国税总局宁夏自治区税局公示2019年第3号）要求，经营者获得下列所得的申请办理代开票时，审理税务局在开税票与此同时及时征收个人所得税：

并没有核定现行政策的地区，如同文章开头一张税票，备注标明有付款方代扣代缴个税，税局代开票情况下不核定个人所得税，那当然是并没有核定便捷，并且个人所得税也许多。

这一核定不核定便是全国各地各有不同，你在那个地方就资询本地现行政策就可以了。

那麼个人出租房屋究竟要涉及到什么税？二哥再系统软件给各位介绍一下。

个人出租房屋是一个十分普遍的个人行为，许多企业都是涉及到从本人手上租赁房子的经营管理个人行为。

作为一个企业，大家不可缺少的便是办公场地、自然有一些企业还要一些员工宿舍。

绝大多数企业不容易自身去盖自己的办公场地和员工宿舍，由于固资的投资收益率会特别长，那麼唯一的形式便是租赁。

向个人租房，尽管法律规定缴税责任全是自身的。可是本人一般并没有积极的意向出示税票，申请交纳税金，都是会把税款问题抛给承租人，那麼对公司而言，掌握租用阶段涉及到的税款就十分有必要的，那个人出租房屋究竟涉及到什么税？每一种税如何计算？

二哥立即以泉州市的要求为我们展现一下个人出租房屋的税收事宜。

别的省份如出一辙，关键便是个人所得税和房地产税很有可能出现差别，实践活动中还需要融合本地税务局的要求来测算。

房子出租，住宅和非住房的税是不一样的，非住宅税要重些，这一也好了解，运营用的当然比定居的多缴税。

总体状况如下图：

实际我再一一分析一下涉及到的每个税收

不动产租赁服务项目税率是9%，可是个人出租房屋不一样。

依照国税总局公示2016年16号文要求：别的个人出租房产（没有住宅），依照5%的征收率测算应纳税所得额，向房产所在城市负责人地税局行政机关纳税申报。别的个人出租住房，依照5%的征收率减按1.5%测算应纳税所得额，向房产所在城市负责人地税局行政机关纳税申报。「国地税合并后全是税务局了」

详细如下图：

国税总局公示2021年第5号要求，依照《增值税暂行规定实施办法》第九条所指的其它本人，采用一次性缴纳房租方式租赁房产获得的房租收益，可在相应的租期内均值分担，分摊后的月房租收益未超出15万的，免税增值税。

下面的图这张税票，月房租未超出15万，免税增值税，开具了一张免税政策普票，税局开具的免税政策税票，征收率栏是***。

自然，这样的事情下只有开具增值税普票，假如必须开具增值税专票，那麼这一增值税是避免不了的。

个人出租住房适用政策优惠减按1.5%征收，可以代开专票，税务局开具增值税专票时，根据新系统中征收率减按1.5%征收开税票作用，入录价税合计销售总额，系统测算税款和未含税额度。

下边这张开具的增值税专票便是这样的事情。

应缴税金＝价税合计销售总额÷（1 5%）×1.5%

=20000/（1 5%）×1.5%

=285.71

房地产税是以房子为课税对象，按房子的记税余值或房租收益为计税基础，向产权年限每个人征收的一种直接税。从租计税的规定征收率全是12%。

那麼个人出租房屋全是有特惠的，税务[2008]24号要求，个人出租按4％的征收率征收房地产税，可是非住宅，例如工业厂房、办公室、商业，那不享有特惠，便是法律规定征收率12%。

还能够按税务〔2019〕13号要求，享有最大50%的减免。

自然，具体中，每一个地区还有不同，你例如四川这里个人出租非住宅会依据房租是多少的等级适用不一样征收率。

土地税，就是指在大城市、县里、建制镇、规划区范畴内应用农田的个人和单位，以具体占有的土地面积为计税基础，按照要求由土地资源所在城市的税务局征收的一种税负。因为土地税只在县里以上大城市征收，因而也称城区土地税。

税务[2008]24号要求个人出租住房这方面是免的，非住宅就要交了，实际就依照企业土地面积税款测算，可是这方面全国各地也是有差距的。

城建税、教育费附加、地区教育费附加

城建税是跟随增值税走的，假如代开票情况下具体交纳了增值税，那么就以具体交纳的增值税乘于相对应税率计算，现阶段征收率7%、5%、1%三档。

自然还能够按税务〔2019〕13号要求，享有最大50%的减免。

自然，假如增值税免税了，城建税也相对应免了。

教育费附加和地区教育费用服务项目也是依照增值税来计算，假如代开票情况下具体交纳了增值税，那么就以具体交纳的增值税乘于相对应比例测算（教育费附加3%、地区教育费附加2%）。

可是月房租超出10万才会出现，由于有现行政策10万下列是免的。

并且假如超出10万，还可按税务〔2019〕13号要求，享有最大50%的免减。

在地区书立、坚振《印花税暂行条例》所例举凭据的个人和单位，全是合同印花税的缴税扣缴义务人，应当规章的要求交纳合同印花税。

可是，本人在租赁租房子和非租房层面合同印花税也是有差别的，税务[2008]24号要求个人出租住房合同印花税免。

以上包含市建、教育费附加、地区文化教育额外、土地税、房地产税、合同印花税在2019年后都是有递减征收政策优惠，这也是税务2019年13号文对增值税小规模的融通性政策优惠。

个人所得税法中资产租用所得的，就是指个人出租房屋建筑，土地使用权证、机械设备车船及其别的资产获得的所得的。资产包含动产抵押和房产。按次测算征收个人所得税，适用20%的比例税率。

落实措施中个人出租房产全是有政策优惠的，税务[2008]24号要求对个人出租住房获得的所得的减按10％的征收率征收个人所得税。

个人所得税测算这方面不但可以按实征收，在操作过程中也有核查应纳税额的现行政策，例如深圳就会有要求，经营者不可以给予合理合法、精确的成本凭据，不可以精确测算房产租赁成本的，按房租收益的5%核定应纳税额。

文章开头二哥也讲了，核定状况下，个人所得税差别大。

最终大家以实例方式一起来看看，二哥假如在深圳，租赁本人房子究竟要交纳是多少税？实例中个人所得税测算选用按实征收方法。

倘若二哥租赁住房获得房租月收益80000，那麼具体应当缴付的税分别是：

1、增值税=0,月房租换为未含税收益低于15万，免。

2、市建、教育费附加、地区教育费附加均免，这种全是依赖于增值税，增值税为0，这种当然为0。

=（收益-认缴出资额增值税）*4%/2

=80000*4%/2=1600

4、土地税=0，免。

5、合同印花税=0，免。

6、个人所得税，按实征收

（收益-认缴出资额增值税-各类税金-整修花费）

=80000-0-1600-0

=78400>4000

因此，个人所得税

=78400*（1-20%）*10%

倘若二哥租赁住房获得房租月收益160000，那麼具体应当缴付的税分别是？

1、增值税=2285.71。

月房租换为未含税收益超过15万，减按1.5%缴税。

160000/(1 5%)*1.5%=2285.71。

=2285.71*7%*50%=80

3、教育费附加

=2285.71*3%*50%=34.29

4、地区教育费附加

=2285.71*2%*50%=22.86

5、房地产税=（收益-认缴出资额增值税）*4%/2

=（160000-2285.71）*4%/2=3154.29

6、土地税=0，免。

7、合同印花税=0，免。

8、个人所得税

由于，（收益-认缴出资额增值税-各类税金-整修花费）

=160000-2285.71-80-34.29-22.86-3154.29-0

=154422.85>4000

因此，个人所得税

=154422.85*（1-20%）*10%

=12353.83