房地产土增税预缴税率及计算方法(增值税征收率和增值税税率的区别)CZQ

2016年房地产行业完成营改增后，房产开发业务流程涉及各类税收在税务结算上所明确的计税基础规格全是不包含增值税的销售总额。针对房产开发业务流程来讲，因为其开发设计跨规律性特性和商品房预售机制的存有，加上均衡税款财政局的视角，各税收均要求规定在超过要求的缴税责任产生时长或是结算标准前必须开展预缴税款。

以上例子中，A企业自主申请预缴税款土地增值税2,752.29万余元，测算流程如下所示所显示：

=没有增值税销项税收益*土地增值税预征率

=含增值税销项税收益/(1 税率)*土地增值税预征率

=100,000/(1 9%)*3%

=2,752.29万余元

若依照本地税务局规定，A企业应申请预缴税款土地增值税2,917.43万余元，需补交165.14万余元，测算流程如下所示所显示：

=（预付款-应预缴税款增值税税金）*土地增值税预征率

=（预付款-预收款/(1 税率)*增值税预征率）*土地增值税预征率

=（100,000-100,000/(1 9%)*3%）*3%

=2,917.43万余元

以上实例的重点异议取决于税务局的需要是不是符合实际现行标准税收优惠的要求，依照70号公示第一条有关营改增后土地增值税应税收入确定问题的要求：

营改增后，纳税人出让房地产业的土地增值税应税收入没有增值税。适用增值税一般记税方式的纳税人，其出让房地产业的土地增值税应税收入没有增值税销项税；适用简易征收的纳税人，其出让房地产业的土地增值税应税收入没有增值税应纳税所得额。

为便捷纳税人，简单化土地增值税预征税金测算，房产开发公司采用预付款方法市场销售自主研发的建筑项目的，可依照下列方式 测算土地增值税预征计征根据：

土地增值税预征的计征依据=预付款-应预缴税款增值税税金

根据以上要求，我们可以从如下所示三个层面来了解土地增值税预征的计征根据：

01现行标准企业所得税法要求土地增值税纳税人出让房地产业获得的收益为没有增值税收益

营改增前的增值税属于价内税，因而土地增值税预缴税款与资产转让的计税依据均根据包括增值税的销售总额明确。营改增后的增值税属于价外税，不会再适用含增值税的销售总额做为计税依据。

因而税务2016年43号文第三条及70号公示第一条均明文规定：土地增值税纳税人出让房地产业获得的收益为没有增值税收益。实际到适用增值税一般记税方式的纳税人，土地增值税应税收入=没有增值税销项税的收益=含增值税收入/(1 税率)；实际到适用简易征收的纳税人，土地增值税应税收入=没有增值税应纳税所得额的收益=含增值税收入/(1 增值税率)。

02现行标准税收优惠“可依照”的描述给与了企业纳税决定权

70号公示第一条的要求中，仅仅明确提出房产开发公司可依照“预付款-应预缴税款增值税税金”测算土地增值税预征计征根据，并没有限定房产开发公司只有依照这款要求测算土地增值税预征计征根据，故该项要求并不是税款的“强制要求”。

因而，公司可挑选依照没有增值税的销售总额做为土地增值税预征计征根据，也可以挑选依照“预付款-应预缴税款增值税税金”做为土地增值税预征计征根据。前面一种并不违背70号公示的规定，刚好是公司在准确适用70号公示给与的缴税决定权。

03现行标准税收优惠给与纳税人决定权的核心点取决于“便捷纳税人”

房地产行业开发设计业务流程的规律性长的特性十分明显，尤其是商品房预售机制的存有，新项目都还没竣工验收以前就逐渐预购完成资金回笼，可是开发设计相应的成本费税票一般都必须直到新项目工程结算后才可以获得。预缴税款规章制度的制定是为了更好地考虑此类特殊情况和均衡税款财政局，实质上是一种过渡的税制改革设计方案，因此各税收在预缴税款规章制度的设计上正常情况下全是维持与结算时同一个计征规格。

只不过是出自于纳税人申请便捷性的考虑，70号公示选用了“为便捷纳税人，简单化土地增值税预征税金测算”的描述，给与纳税人多一个挑选的支配权。

依照现行标准税务法的要求，公司增值税预缴税款和所得税预缴税款申请均依据具体扣除的应收购房款依照增值税税率或增值税率转换为未含税销售总额后开展测算预缴税款。从实务性的视角考虑，很有可能一部分纳税人感觉土地增值税的预缴税款挑选依照增值税税率或增值税率转换为未含税销售总额做为计税依据在成本核算和税收管理上可以保证申请数据信息的一致性和便捷财会人员按时开展数据信息核查，更有益于增强公司财务管理能力。

融合以上剖析，大家觉得以上例子中本地税局的规定方式上遵循70号公示的要求，但事实上刚好违背了70号公示的要求，夺走了70号公示给与A企业的缴税决定权。大家觉得纳税人可恰当应用70号公示给与的决定权，依据自己状况有效挑选土地增值税预征计征根据。