个人销售不动产开具专票(个人出租不动产 增值税专用发票)BCH

文|金穗源国际商学院王皓鹏

营改增后，房地产业公司转让不动产、出让土地资源怎样征缴增值税，大家有过多文章内容的叙述，国税总局也以众多文档给予讲解，逐步完善营改增的制度管理体系。

近日，有学生了解：自然人市场销售不动产可以出具增值税专用发票吗？适用的税率是多少？

大家简易整理增值税记税一部分基本原理和特性：

1、逐阶段缴税，逐阶段抵税。

2、交纳增值税以后，相对应就造成了出具增值税税票的支配权，二者循环系统验证。

3、增值税征收率为3%，国家财政部和国税总局另有规范的以外（房地产公司老新项目可以采用5%的征收率）。

4、别的本人（自然人）不能变成一般纳税人。

据以上基本原理：

讲解【1】自然人市场销售不动产

依照获得的全都税款和价外费用，依照3%征收率测算交纳增值税，可以到税务局代开增值税税票，且是增值税专用发票（中下游非别的本人）。这属于营改增后的特别要求，即“国家财政部和国税总局另有规范的以外”。

讲解【2】自然人市场销售土地使用权证

根据税务[2016]36文档，土地使用权证属于无形资产摊销，因而自然人出让土地使用权证依照3%征收率计税增值税，可以申请办理出具增值税普票，不能代开专用发票。

依据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（税务[2016]47号）第三条第（二）项要求，经营者出让2016年4月30日前获得的土地使用权证，可以挑选适用简易征收，以获得的全都税款和价外费用减掉获得该土地使用权证的售价后的额度为销售总额，依照5%的征收率测算交纳增值税。

也就是出让土地使用权证：差值记税，5%征收率；全额的记税，3%征收率。

附一部分省份营改增讲解：

1、北京国税

全方位营改增后，别的本人产生应税新项目是不是可以申请办理代开增值税专用发票？

答：依据《国税总局有关增值税改征增值税授权委托财政局代征税金和代开增值税税票的通告》（税总函〔2016〕145号）的要求，别的本人市场销售其获得的不动产和租赁不动产，购方或承租人不属于其它本人的，经营者交纳增值税后可以向财政局申请办理代开增值税专用发票。

2、新疆国税

全方位营改增后，别的本人产生应税新项目是不是可以申请办理代开增值税专用发票？

答：依据《国税总局有关增值税改征增值税授权委托财政局代征税金和代开增值税税票的通告》（税总函〔2016〕145号）的要求，别的本人市场销售其获得的不动产和租赁不动产，购方或承租人不属于其它本人的，经营者交纳增值税后可以向财政局申请办理代开增值税专用发票。

上述情况以外的，别的本人无法申请办理代开增值税专用发票。

3、海南国税

属于以下情况之一的，地税局行政机关不可代开增值税专用发票，只有代开增值税普票：

（1）向别的本人（也就是自然人）市场销售其获得的不动产或租赁不动产。换句话说，购房者或承租方是自然人的，不可代开“增值税专票”。

（2）市场销售其获得的不动产或租赁不动产适用免税增值税要求的。换句话说，免税政策不可代开“增值税专票”。

4、河北国税

别的本人（也就是自然人）市场销售其获得的不动产或租赁不动产（包含住宅），可依申请办理代开增值税专用发票或增值税普票。即自然人市场销售其获得的不动产（包含住宅）或租赁不动产（包含住宅），地税局行政机关可以为其代开专用发票或普票。

5、厦门国税

全方位营改增后，别的本人产生应税新项目是不是可以申请办理代开增值税专用发票？

答：别的本人市场销售其获得的不动产和租赁不动产，购方或承租人不属于其它本人的，经营者交纳增值税后可以向财政局申请办理代开增值税专用发票。

上述情况以外的，别的本人无法申请办理代开增值税专用发票。

6、宁夏国税

全方位营改增后，别的本人产生应税新项目是不是可以申请办理代开增值税专用发票？

答：依据《国税总局有关增值税改征增值税授权委托财政局代征税金和代开增值税税票的通告》（税总函〔2016〕145号）的要求，别的本人市场销售其获得的不动产和租赁不动产，购方或承租人不属于其它本人的，经营者交纳增值税后可以向财政局申请办理代开增值税专用发票。

上述情况以外的，别的本人无法申请办理代开增值税专用发票。

7、江西国税

别的个人转让土地使用权证，是按5%的征收率或是按3%的征收率测算？