开发间接费用如何结转(工程施工间接费用怎么结转)

1.点评：上述情形带有不合理的商业目的，属于有意偷逃税款，在税收洼地成立的乙企业没有实质业务，仅仅为了走票。风险防控建议：房地产企业要准确把握开发产品的完工界定。

2.是否将未结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。配套设施费对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施，可直接计入有关开发成本。

3.风险防控建议：在未按照规定程序取得税务机关代征委托情况下，房地产企业不应向购房者代收任何契税税款，如已收取相关费用则应当尽快退回，及时纠正违规行为。营业税采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。

4.银行按揭贷款资金不及时结转收入，部分房地产企业由于不熟悉政策，可能存在应扣未扣情形，尤其对于一些非货币形式的股东分红、赠送等行为，未准确掌握政策，容易产生税收风险。在检查中应加强对有关重点科目的检查，收入、成本科目等。经营收入的检查。

5.对直接通过管理费用、销售费用科目以现金形式发放的奖金是否按规定扣缴个人所得税。拍卖、被拍卖应税的无形资产，有否申报纳税。有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。

6.代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。

1.报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用、或开发产品已取得了初始产权证明的，视为已经完工，应当及时确认收入。对已办妥移交手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者原因未及时收回的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入，影响营业税、企业所得税。实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。

2.加强票据管理，健全票据领、用、存制度，根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。

3.企业新建房产未验收，是否仅就转入固定资产帐部份缴纳了房产税，而对留在在建工程帐的部分未申报纳税。

4.在核算房地产企业销售收入时，购房合同如果真实、完整、数量齐全，可以真实的反映房地产企业的销售价格、销售面积、销售收入金额及实现时间，由于税务人员只能掌握企业一方提供的合同，对购房户一方的合同不能核对，所以部分房地产企业为达到少缴税款的目的，常常在向税务人员提供的购房合同或协议中作虚假改动。

5.超标准的业务招待费支出则混入会议费、销售费用等其他科目中，减少业务招待费明细科目的记账金额。

1.是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费用。有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。检查有无白条入账现象白条支付材料款。

2.以无形资产投资入股后又转让该项股权的，转让时有否申报纳税。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。

3.已征用未开发的土地是否也按规定申报缴纳土地使用税。有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，代建工程和提供劳务收入确定一个纳税年度的按合同约定结算日或合同完工日确认；不在一个纳税年度采用完工百分比法按季确认；节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。

4.点评：上述情形利用了个独的所得仅涉及个人所得税，不涉及企业所得税，而且个独可以核定征收的区域性优惠，来达到虚开发票、人为虚增受票方费用，偷逃企业所得税目的。

5.由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。