土地增值税清算方案(国家税务总局土地增值税清算办法)

1.对不属于为施工现场服务的部门，如行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的费用属于房地产开发费用。项目规划用地以外建造的临时售楼处所发生的费用和装修费用以及利用开发产品作为临时售楼处所发生的装修支出，不予作为开发成本扣除。

2.其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。第十四条纳税人应在清算申报期限内办理清算申报手续：纳税人开发的房地产项目符合本办法第十一条应清算条件的。

3.提交书证资料时，主管税务机关和纳税人双方必须办理资料清点及签收手续。

4.属于本办法第四十七条第二项情形的，主管税务机关将有关资料和情况说明报上一级税务机关核准后，实行核定征收，向纳税人送达《土地增值税核定征收税务事项告知书》。书证资料均须加盖公章并标注页码，附《资料清单》，《资料清单》应填报是否报送、页数，在备注栏说明有关情况。

5.对后续转让的房地产，按月合并申报缴纳土地增值税，申报时应按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种房地产类型分别按各自收入、单位建筑面积成本费用和销售面积计算增值额、增值率和应纳税额。对于超过质保期未支付的质保金，又无正当理由的，纳税人在开发房地产所在地以外单独建造样板房的，其建造成本和装修费用不计入房地产开发成本。

1.纳税人应将取得土地、项目立项、规划设计、施工、销（预）售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料按取得时间顺序及时向主管税务机关报送。支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证；属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。

2.第五十五条主管税务机关应加强对评估机构出具评估报告、税务中介机构出具鉴证报告的管理。

3.因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，纳税人取得的定金、违约金、赔偿金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。第十六条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，纳税人实际缴纳的城市维护建设税（下称城建税）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费。

4.自行改变设计方案、违章建设、重复建设发生的建筑安装工程费不允许扣除;实际发生的工程监理费允许扣除。不能办理权属登记手续的地下车位（含人防）不分摊取得土地使用权所支付的金额。对纳税人因容积率调整、延长土地使用年限、转变土地功能等原因补缴的土地出让金及契税，咨询：请问房地产开发企业，同一项目分三期开发，地下车库三期业主都有购买，请问地下车库费用扣除是三期分摊，还是在一期核算。

5.纳税人在规定申报期限届满仍未办理清算申报的，主管税务机关发出税务事项通知书，责令纳税人30日内办理清算申报。

1.纳税人销售已装修的房屋，应当在房地产买卖合同中明确约定，其实际发生的合理的装修费用计入房地产开发成本。第二条从事房地产开发的纳税人（下称纳税人）进行房地产项目开发的土地增值税清算和相关管理工作，逾期未能补齐关键资料，由纳税人书面确认，经主管税务机关调查取证，确因客观原因造成资料难以补齐的，全部使用自有资金、没有利息支出的以及不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。主管税务机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。

2.第六章尾盘管理第五十条纳税人转让房地产应按规定预缴土地增值税，主管税务机关应根据预缴情况对纳税人申报的转让收入进行核对调整。

3.第五章核定征收第四十七条主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收范围，符合核定征收条件的，经上一级税务机关核准后，实行核定征收。第十八条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

4.收入核定和核定征收率核定三种类型，采取核定征收率核定方式征收土地增值税的，核定征收率原则上不得低于5%。扣除项目类型是指本办法第二十六条第二项房地产开发成本的分类。以核定方式清算的项目存在后续转让的，其核定征收率为主管税务机关清算本项目时确定的核定征收率。