土地增值税清算的条件(土地增值税汇算清缴条件)

1.第十四条主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。2009年度出台国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）。

2.参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

4.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整（《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号）。

1.而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。企业所得税是以一个会计年度为周期进行汇算清缴，时间是固定的。不得用于税收以外的用途。

2.2011年12月，国家税务总局举行了全国地税系统反避税工作会议，对房地产行业的反避税问题进行了深入探讨和研究，对有关反避税调查工作做了具体部署，土地增值税管理已成为2012年反避税工作的重点。具体包括：开发项目立项批复（发改局文件），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：规划部门），土地使用权证（发证机关：国土部门），总平面规划设计图（总平面布置图）及分层平面规划图（设计部门），建筑工程施工许可证（发证机关：建设部门），工程变更设计单、现场签证单，工程监理报告等监理资料（工程监理部门），测绘报告（房屋实地勘丈成果图册）及房屋分户（室）面积测绘明细表（房屋测绘部门）等。

3.实行超率累进税率土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。房地产开发企业的有关清算声明，包括项目开发情况说明，清算资料真实性、完整性声明。

4.房地产开发企业销售精装修商品房中是否包含电视机、电冰箱、洗衣机、电脑、床、沙发等家用电器和家具。

1.利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。

2.企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。建筑工程施工发包与承包计价管理办法工程发承包计价包括编制施工图预算、招标标底、投标报价、工程结算和签订合同价等活动。

3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

4.是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

5.主管税务机关可利用建筑业税收信息管理系统。主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，对纳税人符合清算条件、报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，对不符合清算条件的项目，纳税人依然无法提供佐证材料且无正当理由的，可根据我省造价定额标准予以调整建安工程成本。