土地增值税尾盘计算(清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表)

1.其他房地产开发费用，按本条、项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。要依据国税发[2006]187号文件有关尾盘转让收入的土地增值税处理办法进行管理，即：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

2.大部分房地产企业的开发项目在办理土地增值税清算时，尚未100%销售完毕。纳税人按照已清算项目的实际税负率进行申报。

3.根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定。

4.单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。对尾盘再销售扣除项目确认完善建议。

5.企业在进行土地增值税申报时需了解当地规定与具体操作。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条、项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。纳税人享受减税、免税待遇的，在减税、免税期间应当按照规定办理申报纳税。

1.土地增值税清算之后，纳税人和主管税务机关应全面掌握《土地增值税清算结论通知书》中销售收入总额、扣除项目总金额、清算的总建筑面积、单位建筑面积成本以及未售房屋面积等重要数据和计算口径，这是尾盘实现销售后准确计算申报土地增值税的前提。验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可以要求企业进行土地增值税清算。土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分，这部分利润将按一定比例缴税。

2.计算公式是：单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积扣除项目金额=（清算时的扣除项目总额÷清算时总建筑面积）*当期销售或转让建筑面积这里尤其要注意，清算的总建筑面积应指可售总面积，否则不可售部分的成本费用将无处分摊。在收到主管税务机关清算通知后，企业按要求对项目土地增值税作自行清算，并形成清算报告及相关清算资料上报主管税务机关。

1.增值税清算后，尾盘销售实现销售收入时，在纳税人申报和税收征管中容易产生三种风险：纳税人仍旧按预征税率申报。当已售项目清算结束后，尾盘实现销售时，销售收入会因受到市场波动等因素影响，导致已销售部分的增值额与再销售部分的增值额产生差异，从而影响纳税人的实际税负，最终容易形成房地产企业土地增值税后续管理的涉税风险。

2.部分地区做了进一步明确，剔除清算时扣除的税金计算单位成本费用，在尾盘申报纳税时再计入本次税金。分析产生风险的三个原因造成清算后开发项目尾盘销售存在风险的原因主要有以下三个方面：企业办税人员政策掌握不透。该项目申报的扣除项目总金额共计3亿元，其中税金及附加252万元。

3.单位建筑面积成本费用（不含与转让房地产有关的税金）=房地产开发项目总扣除项目金额（不含与转让房地产有关的税金）÷房地产开发项目的总可售建筑面积。运用风险控制理论，设置风险预警指标，构建风险管理模型，通过土地增值税计税依据与增值税计税依据的差异比较；清算前后单位销售价格的差异比较；清算前后单位销售面积税金及附加的差异比较等数据，进一步提高房地产项目土地增值税清算后续管理水平。