什么是融资性售后回租(企业以售后回租方式进行融资)

1.融资性售后回租业务中，承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。房地产公司将房屋出售给经批准从事融资租赁业务的企业，虽然发生了房屋产权转移，不属于销售不动产行为，并且在会计处理上更注重实质大于形式原则，对房屋的所有权以及与所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，不确认会计收入的实现。适用税率根据《财政部税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，有形动产融资租赁服务适用税率16%，不动产融资租赁服务适用税率10%，融资性售后回租服务按照贷款服务适用税率6%。

2.根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。资金的筹集计划和使用计划要结合本单位的经营预测和经营决策以及生产、经营、供应、销售、劳动、技术措施等计划，按年、按季、按月进行编制，并根据企业的经济核算责任制将各项计划指标分解下达落实，实际资金成本大约能到10%左右。售后回租交易，承租人是最大的受益者，只需要在期初支付较少的租金就能获得固定资产的全部使用价值;另外租金金额及支付方式灵活：也可以根据承租人具体的资金状况、经营业绩和营业周期等具体情况，就租金金额及具体支付方式在合同中予以约定，而不必拘泥于定额、定期支付租金的形式。

1.税收优惠即征即退。在一些特殊的情况下，企业还可以售后回租融入资金，约定回购条款，获得资产升值的好处。售后回租不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，企业所得税根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。

2.另外《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012]82号）第一条规定："对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，实现节税的效果在我国境内投资于符合国家产业政策的技术改造项目的企业，其项目所需国产设备投资的40%，可以从企业技术改造项目设备购置当年比上一年新增的企业所得税中抵免。服务对象不同个人融资租赁主要适用于个人和家庭的日常消费支付与转账。在这里涉及的税务有两个方面的规定：增值税和营业税。

3.在我国企业的售后回买回租交易普遍是按照资产的账面价值进行的，在这种情况下，售后回租交易增大了企业的资产规模和负债规模，资产负债率得以提高，使得上市公司的净资产收益率得到提高。

4.承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。根据《国家税务局关于检发关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知》（国税地〔1988〕15号）第四条的规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

1.房地产开发企业采用融资性售后回租方式先将房产卖给租赁公司，融资租赁期满再回购房产时不征收契税。

2.《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定：除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。另外对在关联各方所得税税率不同的情况下，关联方之间进行售后回租交易，通过每期支付租金的形式可将利润由高税率公司向低税率公司转移。通过售后回租交易。

3.温馨提示：进行差额扣除时，融资性售后回租服务销售额不含本金，提供融资性售后回租服务属于贷款服务。《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）规定：融资性售后回租业务，是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。

4.此前因与本公告规定不一致而已征的税款予以退税。房地产开发公司应按销售不动产税目征收营业税。

5.实际上就是房地产开发企业的一种另类的借款方式。根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第三条的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。房地产公司出售房屋时，必须办理房产过户手续。

6.以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。