地产行业税收筹划方案(当日/解读)

很多没有接触过巨型项目的企业，在获得大片土地后，往往不知道该如何清算土地增值税——分期清算好，还是合并清算更好呢？

根据税务总局在2006年发布的土地增值税相关通知，我们可以了解到，在清算土地增值税时，应以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；如果是分期开发的项目，就应以分期数量作为单位，分期清算土地增值税。

不过在实际操作中，因为各地实际情况不同，税务机关的执行方式主要有以下四种情况：

如果企业开发的地产属于发改委立项单位确定的项目，那就根据发改委的要求来确定土地增值税清算单位；

通过规划部门审批，拥有《建筑用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的土地开发项目，应由规划部门来确定其土地增值税的清算单位；

根据《预售许可证》来确定开发项目土地增值税的清算单位；

如果企业的房地产开发项目周期超过了三年，企业可根据实际开发进度，将核算中相对独立的部分进行分期清算。

根据政策和地方税务机关的执行方式，我们可以得出这样的结论：如果企业的土地开发项目的周期比较长，那么就会导致房屋的销售价格前期和后期差异非常大，就增长速度而言，开发成本也远远追不上房屋销售价格的增长，因此如果是这种项目，企业最好采用合并清算土地增值税的方式，这样对企业比较有利。