通过个人公司合理避税的方法(实时/理解)

有的老板为了减轻自个公司的经营压力，将个人的房屋免费租给公司使用，想着没有收取公司租金，应该不会有涉税问题。这个想法大错特错，非但给个人和公司都带来税务风险，而且给公司经营管理也带来隐患。共享会计师注册财税专家苏喜莲女士在“一对一清单”栏目里回答的一个相关问答案例，分享给大家借鉴参考。更多的财税知识和案例，请关注共享会计师查询学习。

问：

公司老板个人名下有处房产，是在广州市越秀区水荫路，属于普通住房，老板决定把这房子无偿给公司当办公用。这房产是在2009年买入的，买入成本为150万元，现在市场价大约为500万元，面积90平方米。请问这种情况下，以上事项要交哪些税费呢？有什么合理合法的筹划办法来减少公司的税款负担？

中级会计师、注册会计师、税务师苏喜莲女士回答道：

您好！公司老板决定把自己拥有的普通住房无偿提供给公司办公用，虽然看似老板未取得租金收入，但从税法的角度来看这一行为显失公允，可能会涉及房产租赁有关税费问题，现从老板个人及公司层面分别加以分析。

一、老板个人层面

（一）个人所得税

老板将自己拥有的普通住房无偿提供给公司作为办公用房，可能会被税务机关要求按照同一地段类似房产的月租金水平按财产租赁所得缴纳个人所得税，该项租赁所得应按房屋租金的10%计缴个人所得税。每月租金在4000元以上的，个人所得税应纳税额计算公式：

应纳税额=应纳税所得额×适用税率=［每月租金-允许扣除的项目-修缮费用（以800元为限）］×（1-20%）×10%

政策依据：《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十四条第(四)项规定：纳税人与其关联企业之间转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用，税务机关可以调整其应纳税额。

（二）增值税

老板在水荫路所拥有的房产面积90平方米，如按市场价出租，月租金应不超过15万元，可以适用小规模纳税人免交增值税的相关政策规定，因而无需缴纳增值税。且根据最新政策规定，自2022年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税。但免征增值税的按规定只能开具免税普通发票，如选择放弃免税并开具增值税专用发票的，应开具征收率为3%的增值税专用发票，按3%的税率计缴增值税。

如以后针对小规模纳税人再无免交增值税的政策规定，老板将自己的房子无偿提供给公司作为办公使用的行为，可能会被税务机关要求按照同一地段类似房产的月租金水平计缴增值税。

政策依据：

财政部 税务总局公告2021年第11号、财政部 税务总局公告2022年第15号、国家税务总局公告2022年第6号。

（三）城建税、教育费附加及地方教育附加

城建税、教育费附加及地方教育附加的计税基础为增值税，如增值税已免征，则无需计缴相关的城建税、教育费附加及地方教育附加；如需按规定缴纳房产租赁涉及的增值税，则应按实缴增值税的3.5%缴纳城建税（已享受减半征收的政策）；由于月租金不超过10万元，教育费附加及地方教育附加按规定无需缴纳。

政策依据：

财政部 税务总局公告2022年第10号第一条规定：对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。执行期限为2022年1月1日至2024年12月31日。

（四）房产税

根据房产税相关规定，个人所有非营业用的房产免征房产税。但老板将个人普通住房无偿提供给公司使用，不符合前述免税规定。公司应按老板购房原值150万元扣除30%后的余值代缴纳房产税，每年需计缴房产税0.63万元（增值税小规模纳税人在50%的税额幅度内减征房产税）。

如果老板将该套普通住房按市场价格出租给公司，则应由老板个人按每月不含税租金乘以4%税率再减半计缴房产税。减半征收政策同以上城建税减免相关规定。

政策依据：

1）财税〔2009〕128号第一条规定：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

2）财税〔2008〕24号第二条第（三）项规定：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

（五）土地使用税

老板将其拥有的普通住房无偿提供给公司使用，可以视同老板将该住房以0元的租金出租给公司，根据规定个人出租住房免征土地使用税。

政策依据：财税〔2008〕24号。

（六）印花税

根据规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税，因此老板个人将其拥有的普通住房无偿提供给公司使用，无需缴纳印花税。

综上所述，老板将自己的普通住房无偿提供给公司作为办公用房，除按规定可以免征土地使用税和印花税外，增值税及附加税费视国家政策在特定时期可以免征，但个人所得税和房产税均存在被税务机关追缴的风险。

二、公司层面

根据以上对老板个人层面涉及相关税费的分析可以看出，即使老板将其住房以无偿使用的方式提供给公司办公用，仍然不能避免相关税费被追缴的可能。且如此操作，公司账面将不计列相关的房租支出，企业所得税的扣除事项中将不包含相关的房租支出，也就是说房租支出的抵税作用未能得到有效利用。

建议：老板与公司签订房屋租赁合同，将该套普通住房以市场价格出租给公司，老板可向税务机关申请代开个人出租住房的增值税普通发票，根据以上增值税及有关税费的减免政策规定，老板个人既可享受小规模纳税人减免增值税及各项附加税费的优惠政策，也避免了相关的税务风险，同时公司也可以凭相应的房租发票在企业所得税税前扣除。

但需注意的是公司应按规定缴纳该项房屋租赁合同所涉及的印花税，有关印花税的优惠政策可查看前述“六税两费”的减免规定。

上述会计师苏喜莲女士的回答仅代表个人观点。

小编：从企业经营管理的角度来看，老板将个人房产免费租给公司使用，看似帮助公司，实则埋下隐患，可能害了公司害了自己。因为免费租用掩盖了公司真实的经营成本，不能正确反映出公司的经营盈亏实际情况。

如果公司没有处于经营困难期还好说，隐患可以忽略不计。如果公司处于经营困难期，这种掩盖可能造成吸金黑洞。本该关门倒闭的公司，却因这种掩盖而不能正确判断，可能会使得老板不断想办法给公司输血，进而造成更大的损失。