税务筹划具体方案有哪些(当日/推荐)

严格控制房地产债权融资从模式到配额的金融机构转型为真正的股权投资是最后的选择。基于现行税收法规，可以有效地将土地增值税的纳税义务递延到最低限度。同时，目前的税法也对上述交易中涉及的其他税种给予了一定的税收优惠。

方案一

出资房地产

第一步:设置链接

目前持有房地产的目标公司以现金出资设立项目公司。公司需申请成为增值税一般纳税人，以获得后续房地产价格投资时的增值税专用发票进项税扣除。

第二步：投资环节

目标公司将土地作价增资于项目公司，大于实收资本的作价计入资本公积。纳税主要包括：

1)增值税和附加税

2)印花税(产权转让书、资金账簿)

3)契税(受让人缴纳)

4)企业所得税

根据《关于企业重组土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)的有关规定，单位和个人在重组过程中投资国有土地和房屋，暂不征收土地增值税（房地产开发企业除外）。

第三步：转让环节

目标公司将项目公司100%的股权转让给基金，并出具评估报告。

第三步：转让环节

企业分立

可以考虑要求交易对手的公司通过企业分立将目标地块分立到项目公司，然后基金通过收购项目公司的股权来实现并购交易。与土地出资规划方案相比，企业分立的方式不能完全实现风险隔离，因为分立公司和分立公司在法律上仍需承担连带责任（或负债）。

根据现行税收优惠政策，不涉及契税、增值税、印花税、土地增值税；企业所得税仅按一般重组计算缴纳。具体如下：

根据《关于企业重组土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)的有关规定，根据法律规定或合同，企业分为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，原企业将国有土地、房屋所有权转让、变更为分立企业，暂不征收土地增值税(房地产开发企业除外)。根据《财政部、国家税务总局关于企业重组过程中印花税政策的通知》(财税[2003]183号)的有关规定，以合并或分立形式成立的新企业，其新启用的资金账簿中记载的资金，原已贴花的部分不得贴花，未贴花的部分和未来新增资金按规定贴花。分立包括存续分立和新设分立。

根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位重组契税政策的通知》(《财税[2012]4号)的有关规定，公司按照法律规定和合同分为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，派生人、新设方承担原企业土地、房屋所有权，免征契税。

转让环节与方案一相同。