怎么避免不满二的税(实时/诠释)

爸妈家要置换房屋，我前段时间一直在看二手房，上周终于定下来了。复盘这次买房的经过，还是有许多地方值得改进的，如果多做一点准备，或许能做出更好的选择。
这次买房，我从预算、心态、准备这3个方面做出经验总结，供你参考。

现在的房价高到很多人都买不起房子，所以在此之前，我从来没有看过房子。但是一圈走下来，我发现预算有限其实也有选择的余地。
由于在父母的名下买房，也不能贷款，所以我们预算很有限，就直接考虑二手房。我爸本来想买无证的还建房，与同地段内的电梯房相比，还建房价格低了将近50万，但是我劝说我爸打消了这个念头。
主要是因为无证房市场流通受限，万一父母生重病，这套房子就无法及时变现，起不到保障的作用，当然卖房是万不得已时的退路。

如果不考虑流通性，或者后期自己有办法找到买家，选个地段好的、能直接入住的，还建房也是不错的选择。

在看房前我也做了准备，但是现在回想起来，还是不太充分。

我明确了父母和自己的需求，了解中介的作用和收费，以及怎样选择中介。我想说税费这块交给中介，自己就不用太操心了，但是看了一圈房下来，我发现中介其实无法完全get到我的需求，还是自己更清楚自己想要什么样的。

准备阶段要做些什么呢？我总结了3点，供大家参考。

1.房屋交易税费高昂，选房时要结合税费进行选择，所以准备阶段要了解税费组成。

房屋信息上写的“满五唯二”“满五唯一”，每个字背后都是钱。有的房子这些条件没有达到，价格就会相对低一些，所以选房不能只看总价。

税费中主要有3个税是大头，需要特别关注，即契税、增值税和个人所得税。

契税和面积、买方家庭的房屋数量有关，收取交易价格的1%~3%。增值税和个人所得税，与房子产证的年限有关。本来个人所得税应该是房主交的，但是在实际买卖过程中，都转嫁到卖方了。

以91平，家庭的二套房，市场价160万的房子举例，契税要收总价的2%，即3.2万。如果房产证不满两年，要多交房价的5%的的增值税，即8万。如果不满五年，要多交一 个个人所得税，即房屋在房管局两次备案金额差额的20%。如果房子不是卖方唯一住房，买方还要多交1%，即1万多的个人所得税。

除此之外，还有2%~3%的中介费，就是3.2万。这其中的每一项税费，都直接牵动着买房者的神经。

2.列出自己的需求，并按照重要性进行排序

没有完美的房子，而且又预算有限，所以必要时只能舍弃排序靠后的选项。一般来说，大家会考虑这些选项：地段、楼层、朝向、小区环境、装修、是否有电梯等。
我父母年纪大了，所以首要考虑就是电梯和地段，位置距离现居住地约1~2公里范围。另外，我也不想再去折腾装修，所以电梯、地段、装修是3个首要考虑的标准。老人考虑到物业费，能接受环境稍微差一点的小区。
楼层和朝向也非常重要，它决定了居住的舒适度。低楼层或者顶楼的价格会相对便宜一些，有些人也能够接受，所以这个以具体看房的情况为准。
还有一些比较个人化的需求，比如我的睡眠很浅，就会考虑房屋的“动静区”分隔。动区指的是厨房和卫生间，这是生活中最大的噪音源，静区则是卧室，两者之间如果有客厅做间隔会更好。

不同地域的人需求也有差别，比如北方城市，有的人会考虑房屋有几个“冷山”面。冷山指的是房屋的墙面是户外，冷山面越多，供暖消耗越大，而且房屋不容易热起来。那么冬天看房就比较好，正好可以考察供暖。

3.打印表格，看房后记录优缺点

我在网上选好房子，会联系中介带看。不过除了自己选的，中介还会在一个小区带看2~3套。多个小区看下来，就容易记混，一些细节变得模糊，边看房边做记录就很重要。

用笔记本或者表格记录下比较中意的房子的具体数据，如面积、总价、税费、周边配套设施、楼层、朝向、房屋利用率等。回到家后再逐一分析优缺点，进行比较、讨论。考虑得差不多了，再联系中介约房东谈。

我们一开始看了几套房子，有一套最有意向，但是觉得价格稍微高了点。我觉得房源应该挺多的，想多看看就没有定下来。我只有周末有时间看房，结果过了2周，那套房子就卖出去了。

我查了目标区域内所有房源，才意识到虽然房源挺多，而符合我们需求的房子其实并不多。实际上，一圈看下来，我也意识到没有十全十美的房子。

但是，这个时候一定不能急，心态要稳住，避免被中介牵着走。查看房源信息，你会发现有的房子挂牌一年多，都没有卖出去，而且2020年每个月还有新挂牌的房子。

我们要做的就是持续看房比较，一旦看准就及时出手，不拖延。

买房是一件人生中的大事，当然是越审慎越好。前期多方面收集信息，给自己充足的时间准备，后面会节省许多金钱和时间上的成本，也能省去不少麻烦。

作为自住房，一套房子将会伴随我们很多年。往后余生，便在此落地生根，想到这里，便觉得一切辛苦都值得。