北京地区税收洼地(今日/研读)

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所有事情，都有可以追溯的源头。

北京的城市规划，最早要追溯到1957年的版本。最初的设计是，北京以旧城区（主要是二环以内的古城区）为单一的市中心，通过环线向外蔓延生长。

可以说，现在的北京，就是按照当时的规模设想一步步走过来的。但北京的发展速度远远超出了所有人的想象，当规划还停留在图纸的时候，北京就已经提前完成了无序的开发和扩展。

结果就是北京60多年来一直在摊大饼。

大饼的膨胀速度有多惊人呢？举个例子来说，当1993年国务院刚批准北京1991-2000年城市规划的时候，仅仅过去两年的时间，北京就提前实现了规定的城市用地规模，人口比2010年的目标人口还多了80万。

当人口规模、用地规模快速膨胀的时候，单一的市中心格局就出现了很大的弊端。如今北京三环内聚集了大量的工作机会，产业过度聚集在中心城区，人口也就会进一步集聚到这里，越来越堵。

有人说，北京上班族是全国最痛苦的。

很多年前，北京的平均通勤路程就居全国首位，上下班往返时间也是全国所有城市中最长的——平均1.32个小时。但这个时长对很多上班族来说已经很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返时长甚至要三个小时以上。

当北京早晚高峰时期，拥堵的国贸桥十字路口亮起一片红灯时，地铁上陌生人把脸贴向对方的后脑勺时，我们只能无奈的承认：

以前的规划，是出了一些问题的。

02

很多问题，如果不能在源头解决，那么就容易滚雪球，越滚越大。

但凡提到北京城市规划，很多人都会提起60多年前的“梁陈方案”。

梁陈方案和既有的规划思路不同，他的核心思想是，保护原有的旧城，将城市中心西移，选择公主坟以东，月坛以西的适中地点规划行政中心。

在《方案》的规划草图中，还有一个商务区，大致位于今天的北京西站及周边地区。这样一来，北京将拥有三个相互联系又功能区分的中心区域，行政、商务、文化功能区分离，各自组团式发展。

这个方案，在当时看来是很先进的，首先就避免了城市摊大饼的问题，其次还能解决城市功能和产业的杂乱导致的城市病。这种理念和现在城市规划中提到的“有机疏散”理论很相似。

梁思成对旧城还有一个很浪漫的构想：把城墙做好绿化，将永定河水引入护城河，夏天放舟，冬天溜冰。使旧城成为全世界独一无二的环城立体公园。

图：正阳门

梁陈方案，让人想到了罗马。在新罗马建设的时候，罗马人把十八世纪以后发掘出来的遗址和废墟原模原样地保护下来，新罗马的中心，选择在古罗马以南5KM之外的位置。后来有人这样评价：光荣属于希腊、伟大属于罗马。

说一句题外话，在中国，同样也有新城古城完美结合的案例——大同。而推动大同城市规划的那位“网红耿先生”，也因此引发了很大争议。

继续说“梁陈方案”吧。我们都知道，后来梁陈方案并没有通过。50年代的北京，国内生产总值也刚2亿不到，老百姓们一穷二白，囊中羞涩，饥饿寒酸，也确实拿不出钱来建设新城。

看到这里，很多人可能读不下去了。标题不是聊洼地吗?为什么还没提洼地？

别着急，上文提了这么多北京规划的往事，就是为了聊北京当下最大的洼地——通州。

如果说梁陈方案，是很多人的遗憾。

那么通州副中心的规划，就是要弥补这份遗憾。

通州副中心的规划，从某种意义来说，是把问题拉回原点，从源头解决北京拥堵的问题。

如果说规划是0分，落地是50分，执行到位是100分。

那么过去的5年，是通州从0-50分预期的实现，而未来10年，则是通州慢慢兑现价值，更值得被看好的10年。

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我们先来分析通州城市副中心的定义。这是很多人都不了解，并且很容易误解的地方。

城市副中心到底是什么？

首先，城市副中心和历次规划中的卫星城、新城是完全不一样的概念。

北京从来不缺少卫星城，也不缺少新城。1983年北京城市总体规划提出建设黄村、良乡等13个卫星城；1993年总规新增亦庄，要建设的卫星城达到14个；到了2004年，总规又提出在“卫星城”的基础上建设11个新城。

这些新城都是同一时间建设的，并且层级不分明，在北京单中心的前提下，新城大多数沦为睡城，再加上无序的开发，形成了方庄、亚运村、马家堡、回龙观、天通苑等密集的居住社区。

这些睡城、大社区在五六环又绕成了一个圈，更加深了交通拥堵、城市的拥挤。

另外，城市副中心也不是CBD的概念。

很多人把通州对比成东京的新宿、伦敦的金丝雀码头、上海的徐家汇等等。这一类副中心虽然能够疏解城市部分的商业、商务功能，但本质还是会推动城市进一步摊大饼发展。

图片：网络，侵删

绕来绕去，可能很多人晕了。通州副中心到底是什么意思呢?

它是副中心级城市（Sub-CityCenter），直译为“次级城市中心”，这是不同于以往的，最新的城市表现形式。你可以把他当作：副中心城市。

通州副中心不仅仅要疏解北京人口、产业，还要带动京津冀一体化，共同发展。

为了便于理解，我们把京津冀城市群和长三角城市群做一个对比。

长三角城市群，协同发展是最好的了。从城市群之间的梯次、结构来看，上海是长三角的中心城市，南京、苏州、杭州、宁波等是次中心城市，无锡、常州、南通、扬州、绍兴、嘉兴、湖州等实力较强的地级市，又形成了外围的助力城市，一起推动长三角城市群的发展。

而京津冀城市群呢，北京是第一大城市，天津是在第二梯队，余下实力还不错的，仅有一个唐山，剩下全部是经济发展比较弱的城市。

各市与中心城市经济联系量均值的规模分布

一个是良好的城市等级梯度，一个是悲惨的城市等级悬崖断层。

通州副中心的任务是，发展出一个新城市，补足城市等级梯度，他不仅承接北京的产业、人口疏散，还要在天津、河北城市群中承担起带动经济发展的作用，培育新的城市经济增长级。

所以通州最大的特点是，他需要从行政区划的角度去定义。他是一个行政辖区，是独立于北京中心城区的新城。

最近一个争论热点是，关于通州区最近的十三五规划调整方案中，将原规划中“市行政副中心”的发展定位去掉了，很多人认为，通州要凉了。且不说新规划中通州的定义是拔高了的，更何况如今市政府绝大部分已经搬迁到潞城了，哪怕是去掉这个定位，也不会改变什么。

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房产投资的一个逆向思维逻辑是：越是不限购、只炒作、规划不落地的区域越要规避，越是严格控制、工程项目快速落地的区域越有价值。

对于全国城市来说，北京限购是最严格的，需要连续缴纳60个月的社保或者个税。

而通州的购房条件，比北京还要严格。即使是北京户籍的居民，如果已经有1套房子，想要在通州买房，也必须要有通州区连续缴纳3年的社保或者个税。

更为严格的是，通州买商住房也限购，购买条件和住宅一样。这样严苛的条件，也只有通州了。

我们来看通州副中心具体的规划。实际上通州副中心的范围只有155平方公里，只占到通州906平方公里的17%。去年通州拆除了大约2000万平方米的违建，目前副中心155平方公里范围内已经实现了违建清零。

我们按照通州区规划的“一城一带一轴多点”来看。首先一城，就是北京城市副中心155平方公里范围，这个很好理解。

一带，指的是即以大运河为依托的文化发展带。

虽然只有一句话，但信息量是很大的。在通州新城的建设中，我们依然遇到了一个50多年前北京规划也遇到的问题：市中心是建设在新城区，还是老城区呢？

上图是我做了一个简单的图，通州的老城区有两条主干路线，东西向是长安街的延长线新华大街，南北向是由通州到顺义的通顺路。而老城区主要就是沿着新华大街发展的。

但是在通州新城的规划里，选择了通州的核心区北移，围绕着五河交汇的源头岛发展。这样不但继承了通州原有的运河文化，也使通州的新城老城达到和谐的统一。

同时我们也能看到，运河核心区是做了高层建筑严格管控的。这样CBD的超高层建筑组团和老城的燃灯塔等历史文物就会组合成独特的城市景观，形成良好的水乡区城市天际线。

当年梁陈方案落选的遗憾，从通州规划中填补上了。

通州副中心1亿平方米的建筑规模，并不完全是新建，其中含有老城现存的大量建筑，这其中，就涉及到对通州老城区的改造和重建。在58.5 平方公里的老城区中，永顺镇、潞城镇、梨园镇、张家湾镇、宋庄镇的交通条件、居住品质、生活配套都会得到不小的提升。

接下来分析“一轴”，“一轴”就是依托六环路建设功能融合活力地区。这里其实有一个非常大的工程，就是东六环路（京哈高速～潞苑北大街）的改建。

怎么形容六环路入地的工程呢？壕无人性。16公里，投资172亿，相当于1公里10亿。除了四车道变成双向八车道外，还有7.5公里的地下隧道形式。

请注意下图，六环路整个区域的位置很尬尴，南北向贯穿了整个区域。六环路以东是北京市政府行政办公区所在地，以西是交通枢纽站点和住宅区。这部分道路走地下，减弱了地面上的割裂感。地面上可以做绿化，做公园。

通过一轴一带的梳理之后，我们就自然发现了通州住宅最好的核心三角区。三角区由六环路和运河、通燕高速包围，以西是通州运河CBD，以东是市政府所在地。南部是极佳的运河风景线。

这也是为什么，这个板块的房产在过去10年跑赢北京大部分楼盘的原因。

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最后聊一下“多点”，也就是副中心外围的多个产业特色小镇。

从规划上，每一个小镇都可圈可点。但从置业、投资的角度来说，目前最值得关注的只有两个。

从区域来说，永乐店、于家务比较远，暂时很难受到副中心的红利辐射。房价2万多虽然便宜，但对北京购房群体来说，房票贷票的资格太珍贵了。买入有点浪费。

从产业来说，漷县镇主打养老、健康，医疗配套不错，西集镇是蔬果养殖基地，生态观光为主，宋庄是艺术聚集区，未来有可能会成为通州政务拓展区，但总体来说，这三个小镇的产业不够优势。

有一个特殊的马驹桥。从位置上来说比较尴尬，处于大兴和通州的交界处，而且在通州的边缘位置，更接近亦庄新城的辐射。所以马驹桥的配套一直很难发展得起来。

可圈可点的是潞城和台湖两个小镇。作为市政府搬迁地，潞城以得天独厚的区位优势，享受到很大的利好。

重点聊聊台湖，这是一个可以好好规划开发的板块。

从地理上来说，台湖位于朝阳、通州、大兴的三点交汇处，是一个非常重要的枢纽位置。如果去国贸的话，台湖走双向8车道的京津高速不会堵车，交通比较方便。

环球影城7号线、八通线沿线的利好就不说了。规划中南北贯通的17号线讲穿过台湖片区，连接两大机场的S6号线，也会通过台湖。

而且他还是一块半熟之地，有着大片的可开发面积。