居间合同收费标准(本月/消息)

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客户“跳单”，中介费还要付吗？

如果我是违约方，

我要承担买卖双方的中介费吗？

交易双方自行解约了，

为什么还要支付中介费？

中介曾经承诺免除我的中介费，

现在又要我承担？

中介费是二手房买卖绕不开的话题，不同中介公司收取的中介费金额差额巨大，由于上海房屋价高难企，以房屋成交价为计费依据的中介费是买卖双方不得不考虑的交易成本。针对不同类型的房屋交易，中介公司还会有不同的收费策略，由此引发的中介合同纠纷可谓是 “五花八门”，看似明码标价，实则风险重重。中介费到底应该如何收取？今天闵法君带您一探究竟！

版本一：

约定相等且高额的中介费

甲、乙双方应同时、分别按照本协议第二条约定总房价款的2%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。

版本二：

分别约定固定比例的中介费

甲方按照交易总价的1%，乙方按照交易总价的2%支付丙方居间服务费。

版本三：

约定总比例+具体勾选式中介费

甲乙双方应按照总房价款的3%向丙方支付中介费。具体承担方式：

?由乙方承担总房价款的2%；

?由甲方承担总房价款的1%。

2014年《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》发布，中介服务费定价权下放到省级。2016年，各省逐渐放开房地产中介服务费定价，变为市场调节，即由企业自行定价。司法实践中，中介合同所涉的“中介费”条款一般系中介方提供的格式文本，不乏有些中介公司直接规定了超出当事人预期的高比例中介费。

版本一中，直接约定由上下家同时、分别承担总房价2%的中介费。而这类条款虽以加粗字体等形式提醒注意，但仍有很多当事人在签约时容易忽视或以为仅是格式条款并未引起重视。故若在签约过程中对中介费的承担比例经过协商达成了变更，应对相应变更之处予以书面确认，尽可能做到“凡变更必留痕”，由三方签字或盖章确认。

版本三中，凡涉及需具体勾选的部分，应予以正确勾选，如实际的中介费负担是已有选项外的其他情况，应以划去等方式作废原有勾选项，避免后续产生不必要的争议。

版本一：

在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向违约方主张本次交易的的全部佣金（包括本应由守约方承担的佣金）。

版本二：

若本协议因甲乙双方中任何一方违约或合意而解除的，由违约方或甲乙双方各自按照本协议约定的标准向丙方支付中介费（支付时间为违约方明确不买或不卖或合意解除当日，超过15日未支付的支付方不享有佣金折扣）。

关于一方违约或双方合意解除后对中介费的承担之约定，一般买卖合同因双方中任何一方违约的，违约方需支付中介费，即违约方除了支付自己应承担的中介费外，本应由守约方承担的中介费也应由违约方承担。

如果房屋买卖合同因双方合意而解除，双方需各自按约支付中介费。需要注意的是，类似前述版本二这样的条款，其对合同解除后中介费的支付时间、逾期支付的违约责任有更具体的约定，诸如超过15日未支付的，支付方不享有佣金折扣等，在签约时需格外注意，对于该类条款如有异议的，应在签约时直接予以协商或修改。

版本一：

双方仅签订过居间服务合同，从未签署过佣金确认书。

版本二：

居间服务合同对佣金确认书形式有要求，约定以“加盖公章”的佣金确认书为准。

版本三：

居间服务合同对佣金确认书进行了“反向约定”：即使有佣金折扣的，仍参照居间服务合同之约定。

一般而言，佣金确认书是对《房地产买卖居间合同》中佣金金额与支付方式等进行的补充约定或特殊约定，其效力具有优先性。故佣金确认书的签署需格外谨慎，尤其是需对金额、支付时间等重要内容进行确认。

因佣金确认书产生的纠纷往往多发于以下情形：

1. 仅有《房地产买卖居间合同》未签署佣金确认书。此种情形容易出现对于佣金折让等事实约定不明，增加了法院审理的难度，使很多当事人吃了口头约定并无证据的“苦”；
2. 既有《房地产买卖居间合同》又有佣金确认书的，需对佣金确认书文本内容中可能存在的风险加以防范，有些中介机构，如版本二要求以加盖公章的《佣金确认书》为准，若实际双方签署的佣金确认书并未加盖公章，双方易产生争议；
3. 《房地产买卖居间合同》对佣金确认书做了“反向约定”，约定即使有佣金折扣的，仍参照居间服务合同之约定。有些“别有用心”中介机构便想借此主张更高的中介费，买卖双方稍不注意便落入“陷阱”。

中介合同是常见的有名合同，《民法典》对其进行了细化规定，从中介合同的定义、中介人报告义务、中介人的报酬、中介人未能促成合同时费用的承担、跳单条款及补充规定这几个方面对中介合同进行了规制，对中介合同纠纷的处理有重大影响。

故在《民法典》背景下，我们要对中介合同进行正确认知，转变“房子交易过户完成才要支付中介费”这类认知偏差。依据法律规定，中介机构作为中介人，提供房屋交易信息、促成买卖双方订立合同，这一过程就是在提供中介服务，有服务就可以主张相应的对价，最终房屋是否交易成功，不影响中介费的主张。

对于房屋买卖交易最终未能履行的，法院会依据审理查明的事实、结合双方证据、庭审陈述等综合考量应支付的中介费数额，具体因案而异。此外，《民法典》的出台弥补了跳单条款的法律空白，从法律上否定了跳单行为，故委托人要在签订中介合同文本时要注意跳单行为的违约责任之约定，切勿随意跳单，否则仍应承担责任。

法条链接：

《民法典》第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

《民法典》第九百六十三条第一款 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

闵法君友情提醒

买房本是人生大事，就一般房屋买卖的中介环节而言，买卖双方需提高法律意识，对于与中介方就中介费达成的任何变更均要以书面形式予以确认，保留证据；

其次买卖双方需提高权利意识，对于《房地产买卖居间合同》中不平等、不合理的格式条款大胆说“不”，协商进行重新拟定或删减；

最后，在签约过程中自身需尽到谨慎注意义务，需对佣金确认书等重要的文书凭证中的关键性约定，如金额等确认清楚，维护好自身权利义务，多费心才能少费钱！

来源｜上海市闵行区人民法院

作者：陈春芳 倪晶旌

责任编辑 | 张巧雨