售后返租税收规定(本月/消息)

所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发商，由开发商统一经营，经营收益归开发商。现在许多房地产公司往往成立物业公司或资产管理公司来运作售后返租业务。一般的商业经营模式是：物业公司或资产管理公司从购房者个人手中租回商铺（固定收益返还），然后再对外出租。

营改增后的这种商业经营模式的税负分析如下：

对于购房者来说，物业公司或资产管理公司从购房者租回商铺或房屋的阶段，需要按3%税率征收增值税，符合免征增值税规定除外。如果购房者是个人，只能到当地国税局代开3%税率的增值税普通发票，物业公司或资产管理公司不可以享受抵扣增值税进项税。

对于物业公司或者资产管理公司来说，其从购房者租回来的商铺或房屋再对外出租，需要缴纳增值税，一般纳税人适用11%增值税税率，小规模纳税人适用3%的增值税税率。

以案例具体说明：

某房地产公司营改增后，采用“售后返租”方式在某市开发一栋商业大楼，准备采取售后返租的形式销售。房地产公司承诺，购房者买房后（假定购房者为个人），自买房后5年内每年可以得到房款7%的租金。房地产公司再将所售出的大楼，统一租赁给某商业集团，进行商业经营。开发商每年付购房者的租金为650万元（含增值税），开发商每年收到某商业集团付给的租金为700万元（含增值税）。假设不考虑城市维护建设费及地方教育附加和不考虑增值税进项税额的抵扣。请分析此项售后返祖业务产生的税费。

开发商每年就收到的租金需缴纳增值税计算如下：

700 ÷（1+11%） ×11%=69.4（万元）。

而开发商付给购房者的租金650万元，需要到当地税局代购房者扣缴税金，代开增值税普通发票。

由于个人在当地税局代开增值税普通发票，不可以抵扣增值税，因此，房地产公司付给购房者的租金650万元，没有增值税进项税额可抵扣，必须对700万元的租金全额缴纳69.4万元的增值税，税负将近10%。

智慧源建议：为了节约税收成本，降低税负，可以从签订合同进行筹划思考。具体操作要点如下：

一、各购房者在购房时，由物业公司或资产管理公司与购房者签订委托代理租房协议，而不是以开发商的名义与购房者签订租房合同。

二、由购房者或出租人、承租人和物业公司或资产管理公司（中介）签订三方租赁合同，合同约定物业公司或资产管理公司从租房者租金中收取一定比例的佣金。

第三，物业公司或资产管理公司到当地税局代购房者或出租人扣缴税金，代开增值税普通发票。

通过以上合同的签订，根据财税[2016]36号文件的规定，一般纳税人（物业公司或资产管理公司）收取的佣金按照6%征收增值税。购房者或投资客个人按3%征收增值税。

以上述案例为例：

房地产公司成立一家物业公司，并申请为增值税一般纳税人，购房者或者出租人与物业公司签订委托代理租房协议，同时购房者或出租人、承租人和物业公司签订三方租赁合同，合同约定：物业公司从租房者每年的租金中扣除支付给购房者或出租人650万元之后，剩下的作为物业公司的佣金。

上述合同确立之后，物业公司可将收取的700万元租金分解为代收的租金650万元和代理手续费50万元，物业公司依法缴纳的增值税为：

50 ÷（1+6%） ×6%=2.83(万元）。