房地产发票是专票还是普票(公司购买写字楼可以抵扣增值税吗)CZP

工程建筑房地产行业税收优惠及政策优惠引导

国税总局旬邑县税局

2021年11月

一工程建筑房地产行业所得税企业所得税现行政策

二工程建筑房地产行业地税现行政策

三建筑行业房地产行业日常管理服务

四建筑行业房地产行业关键税收风险性

工程建筑房地产行业所得税企业所得税现行政策

一、建筑服务。就是指各种房屋建筑、建筑物以及附加设备的修建、整修、装饰设计，路线、管路、机器设备、设备等的安装使用及其其它工程项目工作的业务主题活动。包含工程服务、安装服务、整修服务项目、装饰设计服务项目和别的建筑服务。

1、所得税税率和征收率

（1）建筑服务应用的征收率为9%;

（2）小规模给予建筑服务，及其一般纳税人带来的可选用简单计税方式的一部分建筑服务，增值税率为3%。

2.所得税计税方法

所得税的计税方式，包含一般计税方式和简单计税方式。

一般纳税人产生应税个人行为适用一般计税方式计税。一般纳税人产生国家财政部和国税总局要求的特殊应税个人行为，可以挑选适用简单计税方式计税，但一经挑选，36个月内不可变动。

小规模产生应税个人行为适用简单计税方式计税。

（1）一般纳税人以清包工方法给予的建筑服务，可以挑选适用简单计税方式计税。

以清包工方法给予建筑服务，就是指施工单位不购置工程建筑需要的原料或只购置辅材，并扣除人工费用、服务费或其它杂费的建筑服务。

（2）一般纳税人为甲供工程给予的建筑服务，可以挑选适用简单计税方式计税。

甲供工程，就是指所有或一部分机器设备、原材料、驱动力由工程项目发包单位自行采购的工程建筑。

（3）一般纳税人为建筑老新项目给予的建筑服务，可以挑选适用简单计税方式计税。

3、一般计税方法的应纳税所得额

一般计税方式的应纳税所得额按下列计算公式：

应纳税所得额=本期销项税－本期进项税

本期销项税低于本期进项税不够抵减时，其不够一部分可以结转成本下学期再次抵税。

4、简单计税方式的应纳税所得额

（一）简单计税方式的应纳税所得额，就是指依照销售额和所得税增值税率测算的所得税额，不可抵扣进项税。应纳税所得额计算方法：

应纳税所得额=销售额×增值税率

（二）简单计税方式的销售额不包括其应纳税所得额，经营者选用销售额和应纳税所得额合拼定价策略的，依照以下计算公式销售额：销售额＝价税合计销售额÷（1＋增值税率）

工程建筑老新项目，就是指：

1）《建筑工程施工许可证》标明的合同书动工日期在2016年4月30日前的房屋建筑建筑项目;

2）《建筑工程施工许可证》未标明合同书动工日期，但工程建筑工程承包合同标明的动工日期在2016年4月30日前的房屋建筑建筑项目；

3）未获得《建筑工程施工许可证》的，工程建筑工程承包合同标明的动工日期在2016年4月30日前的房屋建筑建筑项目。

示范点经营者给予建筑服务适用简单计税方式的，以获得的所有价款和价外费用扣减付款的工程分包款后的额度为销售额。

示范点经营者依照以上要求从所有价款和价外费用中扣减的价款，理应获得合乎法律法规、行政规章和国税总局要求的合理凭据。不然，不可扣减。

5、缴税地址

属于固定不动商户的经营者给予建筑服务理应向其组织所在城市或是居所的负责人税务部门纳税申报。总组织和分公司没有在同一县（市）的，理应各自向分别所在城市的负责人税务部门纳税申报；经国家财政部和国税总局或是其受权的财务和税务部门准许，可以由总公司归纳向总组织所在区域的负责人税务部门纳税申报。

属于固定不动商户的示范点经营者，总分公司没有在同一县(市)，但在同一省(自治州、市辖区、省级城市)范畴内的，经省(自治州、市辖区、省级城市)财政厅(局)和国税局准许，可以由总公司归纳向总组织所在区域的负责人税务部门申请交纳所得税。

义务人理应向其组织所在城市或是居所负责人税务部门申请交纳缴纳的税金。

6、缴税责任产生时长

经营者给予建筑服务并收讫市场销售货款或获得索要市场销售账款根据的当日；先开票的，为开具发票的当日。

收讫市场销售账款，就是指经营者给予建筑服务全过程中或是进行后接到账款。

获得索要市场销售账款根据的当日，就是指书面形式合同书明确的支付日期；未签署书面形式协议或是书面形式合同书不确定支付日期的，为建筑服务进行的当日。

经营者给予建筑服务采用预付款方法的，其缴税责任产生时长为接到预付款的当日。

二、经营者跨县（市、区）给予建筑服务所得税现行政策

自2017年5月1日起经营者在同一县和市范畴内跨县给予建筑服务不会再推行服务项目所在城市预缴税款现行政策

第四条经营者跨县（市、区）给予建筑服务，依照下面要求预缴税款：

第五条（一）一般纳税人跨县（市、区）给予建筑服务，适用一般计税方式计税的，以获得的所有价款和价外费用扣减付款的工程分包款后的账户余额，依照2％的预征率测算应预缴税款。

（二）一般纳税人跨县（市、区）给予建筑服务，挑选适用简单计税方式计税的，以获得的所有价款和价外费用扣减付款的工程分包款后的账户余额，依照3%的增值税率测算应预缴税款。

小规模，凡在预交地建立的月销售额未超出15万的，本期不需要预缴税款。

第六条经营者跨县（市、区）给予建筑服务，依照下列计算公式应预缴税款：

（一）适用一般计税方式计税的，应预缴税款=(所有价款和价外费用-付款的工程分包款)÷(1 9%)×2%

（二）适用简单计税方式计税的，应预缴税款=(所有价款和价外费用-付款的工程分包款)÷(1 3%)×3%

经营者获得的所有价款和价外费用扣减付款的工程分包款后的额度为负数的，可结转成本下一次预缴税款时再次扣减。

经营者应依照建筑项目各自测算应预缴税款，各自预缴税款。

建筑服务公司

非跨县（市、区）

跨县（市、区）

跨县（市、区）预缴税款

销售额=所有价款和价外费用；

销项税=销售额÷(1 9%)×9%

销售额=所有价款和价外费用；

销项税=销售额÷(1 9%)×9%

应预缴税款=(所有价款和价外费用-付款的工程分包款)÷(1 9%)×2%

应纳税所得额=价税合计销售额÷(1 3%)×3%

销售额=所有价款和价外费用-工程分包账款；

应纳税所得额=价税合计销售额÷(1 3%)×3%

应预缴税款=(所有价款和价外费用-付款的工程分包款)÷(1 3%)×3%

小规模

应纳税所得额=价税合计销售额÷(1 3%)×3%

销售额=所有价款和价外费用-工程分包账款；

应纳税所得额=价税合计销售额÷(1 3%)×3%

应预缴税款=(所有价款和价外费用-付款的工程分包款)÷(1 3%)×3%

房地产业一般纳税人增值税率是9%。一般纳税人销售不动产、给予不动产租赁服务项目，其税率为9%。房产开发公司以接手等方式购买未竣工的建筑项目再次开发设计后，以自身的为名项目立项市场销售的，属于销售自主研发的建筑项目。

一般要求的销售额——差值未含税

销售额=(所有价款和价外费用-本期容许扣减的土地资源价款)÷(1 征收率)

本期容许扣减的土地资源价款依照下列计算公式：

本期容许扣减的土地资源价款=(本期市场销售建筑项目总建筑面积÷建筑项目可供市场销售总建筑面积)×付款的土地资源价款

独特新项目的销售额——全额的未含税

一般纳税人市场销售自主研发的房地产业老新项目，可以挑选适用简单计税方式依照5%的增值税率计税。一般纳税人市场销售自主研发的房地产业老新项目适用简单计税方式计税的，以获得的所有价款和价外费用为销售额，不可扣减相应的土地资源价款。

房产开发公司

预缴税款：房产位于地

申请：组织所在城市

一般计税方法下市场销售房地产业

一般计税方式

预缴税款=所有预付款

÷(1 9%)×3%

应缴所得税=（全额的购房款-本期容许扣减土地资源价款）÷(1 9%)×9%-预缴税款-进项税

（挑选简单计税）

预缴税款=所有预付款

÷(1 5%)×3%

应缴所得税=全额的购房款÷(1 5%)×5%-预缴税款

小规模

房地产行业、建筑业所得税现行政策整理：

（一）固资折旧

依据《财政部税务总局关于设备器具扣除有关企业所得税政策的通知》（税务〔2018〕54号）要求，公司在2018年1月1日至2020年12月31日期内新购入的机器设备、器材，企业價值不超过500万的，容许一次性记入本期成本在预估应纳税额时扣减，不会再分本年度测算折旧费。

（二）《财政部税务总局关于企业职工教育经费税前扣除政策的通知》（税务〔2018〕51号）要求，自2018年1月1日起，公司产生的职工教育经费开支，不超过工资薪金所得总金额8%的一部分，准许在预估所得税应纳税额时扣减；超出一部分，准许在日后缴税本年度转结扣减。

（三）《关于延长高新技术企业和科技型中小企业亏损结转年限的通知》（税务〔2018〕76号），确立自2018年1月1日起，当初具有高新企业或高新技术企业中小型企业资质的公司，其具有资质本年度前5个本年度产生的还没填补完的亏本，准许结转成本之后本年度填补，最多结转成本期限由5年增加至10年。

根据：税务〔2018〕99号、财税〔2015〕119号、质监总局公示2015年第97号、质监总局公示2017年第40号、税务〔2021〕13号

（五）建筑施工企业评定为国家必须主要支持的高新企业，减按15％的征收率征缴所得税。

现阶段高新科技高新企业申报八大行业中与建筑业企业有关的关键有两个一部分：一是新能源技术与环保节能、绿色节能建筑技术性；二是高性能混凝土以及产品制取核心技术，高性能混凝土以及产品工程施工核心技术、再造有机物料在公路工程中的应用技术等。除此之外，建筑业企业平常使用的房屋建筑加工工艺均可申请办理创造发明或外观设计专利、软件著作权，拥有专利权和高新产品（服务项目）收益，建筑业企业可以申请高新企业。

根据：国科发脾气〔2016〕32号（高企认定方法），配件：我国要点支撑的高新技术产业行业

国科发脾气〔2016〕195号（高企认定引导），配件：高新企业评定管理引导

小型微利企业无论按查账征收方法或定额征收方法交纳所得税，均可享有以上政策优惠。

以上小型微利企业就是指做我国非限定和严禁领域，且另外满足本年度应纳税额不超过300万余元、从业人数不超过300人、总资产不超过5000万余元等三个标准的公司。根据：税务〔2019〕13号、质监总局公示〔2019〕2号、质监总局公示〔2021〕8号

工程建筑房地产行业地税现行政策

一、大城市保护修建税

二、土地增值税

（二）政策优惠：1、经营者修建一般标淮房屋售卖，增值率未超出扣减工程额度20%的(含20%)，免税土地增值税。但增值率超出扣减工程额度20%的，解决其所有增值率计税(包含未超出扣减工程额度20%的一部分)。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3、因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。

{n}

四、城镇土地使用税

{n}

对房地产开发