土地增值税纳税申报表(立法征税的税种有)CIH

#现钱为王的会计逻辑思维#

土地增值税应税收入与扣除项目

一、土地增值税应税收入

属于征缴标准的收益，包含贷币收益、实体收益、其他收入；该收入没有所得税。

土地增值税应税收入

应税收入＝含增值税收益－所得税应纳税所得额

应税收入＝含所得税收益－销项税（抵扣增值税后的销项税）

二、扣除项目的明确

测算土地资源增值率时准许从转让收益中扣除的项目，依据转让项目的特性不一样，可开展下述区划：

转让项目的特性

（一）针对房地产企业新创建房地产业转让（扣除5项）

1.获得土地使用权所支出的额度

2.房地产业开发成本

3.房地产开发花费

4.与转让房地产业相关的税费

5.国家财政部要求的别的扣除项目（加计扣除20%）

（二）针对总量房地产业转让（扣除3项）

1.房子及建筑的评定价钱＝重置成本价×成新度折扣怎么算2.获得土地使用权所支出的地价款和按国家统一要求交纳的相关花费

3.转让阶段交纳的税费

（一）新创建房地产业转让项目的扣除——房地产开发公司

1.获得土地使用权所支出的额度，包含：

（1）经营者为获得土地使用权所支出的地价款；

（2）经营者在获得土地使用权时按国家统一要求交纳的相关花费（包括房产契税）。

贷款逾期开发设计交纳的土地闲置费，不可扣除。

一般按具体发生额扣除；获得土地使用权后分期付款开发设计——配制扣除：分担地价款＝获得土地使用权支出×此开发设计项目土地面积%

2.房地产业开发成本：就是指经营者房地产开发项目具体造成的成本费，包含6项：

（1）征用土地及拆迁补偿费（包括耕地占用税）

（2）前期工程费

（3）建筑工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费用等

一般按具体发生额扣除；开发设计项目一部分售卖——分担扣除：分摊开发成本＝开发成本×售卖项目总建筑面积%

3.房地产开发花费——即营业费用、期间费用、销售费用。

既有别于财务会计解决、也有别于所得税的花费扣除，重要在于销售费用中的贷款利息解决：

（1）经营者可以按转让房地产业项目测算分担利息费用，并能给予金融企业的贷款证明的：房地产开发花费＝贷款利息＋（获得土地使用权所支出的额度＋房地产业开发成本）×5%之内

贷款利息按实扣除留意三点

①给予金融企业证实；

②不可以超出按银行业类似同期贷款利率测算的额度；

③不包括升息、滞纳金。

（2）经营者无法按转让房地产业项目测算分担利息费用，或不可以给予金融机构贷款证实的：房地产开发花费＝（获得土地使用权所支出的额度＋房地产业开发成本）×10%之内

“开发设计花费”扣除——在于“利息费用”

（3）土地增值税结算时，已经记入房地产业开发成本的利息费用，应调节至销售费用中测算扣除。

4.与转让房地产业相关的税费

房地产开发公司：扣“一税两费”（城建税、教育附加费、地区文化教育额外）

所得税为价外税，没有在记税收益中，不可扣除；但一定先测算所得税（一般记税、简易计税）。

房地产开发公司合同印花税，之前财务会计在“期间费用”税前列支，测算土增扣除项目时在“开发设计花费”中扣除，不会再独立扣除；如今财务会计在“应交税费”学科计算，土地增值税的相应现行政策未修改。

房地产企业具体交纳的附加税税率、费，凡能按结算项目精确测算的，容许按实扣除；不然，按该结算项目预缴税款时具体交纳的地区保护修建税和教育附加费扣除。

5.国家财政部要求的别的扣除项目

（1）从业房地产开发的经营者可加计20%的扣除：

（2）加计扣除花费＝（获得土地使用权付款的额度＋房地产业开发成本）×20%

（二）总量房地产业转让项目的扣除：

1.房子及建筑的评定价钱（由政府部门准许建立的房产评估组织鉴定）。评定价钱＝重置成本价×成新度折扣怎么算

重置成本价：对老房及房屋建筑，按转让时的装修材料价格及人力花费测算，修建一样总面积、层级、构造、建设标准的房子及房屋建筑所需耗费的成本。

2.获得土地使用权所支出的地价款和缴纳的相关花费。

3.转让阶段交纳的税费（“两税两费”：合同印花税、城建税、教育附加费、地区文化教育额外）。

（1）凡不可以获得评定价钱、但能给予买房税票：

老房及建筑的评定价钱，可按收据所述额度并从选购本年度起至转让年度止每一年加计5%测算扣除。评定价钱＝税票所述额度×（1＋期限×5%）

测算扣除项目时“每一年”按买房税票所述日期起至房屋出售发票开具之日止，每满12个月计一年；超出一年，没满12个月但超出6个月的，可以视作为一年。

（2）对经营者买房时交纳的房产契税，凡能给予契税完税凭据的，准许做为“与转让房地产业相关的税费”给予扣除，但不当作加计5%的数量。

（3）针对转让老房及房屋建筑，既沒有评定价钱，又无法给予买房收据的，地区税务局可以推行定额征收。

充实自己，才可以望得更长远。

房地产开发企业支出的以下有关税金，可纳入加计20%扣除范畴的有（）。

A.付款工程建筑员工的薪水福利费用

B.占有农用地交纳的耕地占用税

C.市场销售全过程中产生的营业费用

D.开发设计小区里的道路工程建设花费

『标准答案』ABD

『答案解析』加计扣除以“地价款＋开发成本”做数量，选择项C属于房地产开发花费，不可以加计