营改增后土地增值税计税依据(营改增后取得土地)

一、缴税范畴

土地增值税的征税对象是有偿转让国有制土地使用权及地面上房屋建筑和别的附属物产权年限所获得的增值率。

（一）缴税范畴的一般要求

（二）缴税范畴的主要事宜要求

二、缴税扣缴义务人

土地增值税的缴税扣缴义务人是出让国有制土地使用权、地面上房屋建筑以及附属物并获得收益的个人和单位。

三、征收率——四级超率超额累进税率

四、实际计算方式

（一）应税收入额的明确

1.营改增后，经营者出让房地产业的土地增值税应税收入没有所得税。

土地增值税应税收入=价税合计收益-销项税

《国税总局有关营改增后土地增值税多个税收征管要求的通告》（国税总局公示2016年第70号）第一条要求：

营改增后，经营者出让房地产业的土地增值税应税收入没有所得税。适用增值税一般记税方式的经营者，其出让房地产业的土地增值税应税收入没有所得税销项税；适用简易征收的经营者，其出让房地产业的土地增值税应税收入没有所得税应纳税所得额。

2.收益方式：①贷币收益②实体收益③其他收入

3.县市级及县级以上市人民政府规定房地产开发公司在售楼时期收的各类花费：

（1）如记入房子价格向购方一并扣除的，作记税收益；

（2）如未记入房子价格，在房价以外独立扣除的，未作记税收益。

（二）扣除项目以及额度

测算土地资源增值率时准许从出让收益中扣除的项目，依据出让项目的特性不一样，可开展下述区划：

（一）新创建房地产业出让项目的扣除：

1.获得土地使用权所支出的额度，包含：

（1）经营者为获得土地使用权所支出的地价款；

依据《土地增值税暂行规定实施办法》第七条文要求，获得土地使用权所支出的额度，就是指经营者为获得土地使用权所支出的地价款和按国家统一要求缴纳的相关花费。

地价款包含：

转让形式获得的土地使用权为结算的土地出让；以行政部门划转形式获得的土地使用权为按照规定补交的土地出让；以出让方法获得的土地使用权为结算的地价款。

（2）经营者在获得土地使用权时按国家统一要求交纳的相关花费（如备案、产权过户服务费和房产契税）。

2.房地产开发成本费：

就是指经营者房地产开发项目具体造成的成本费，包含6项：

（1）征用土地及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费用

3.房地产开发花费——成本费用，即营业费用、期间费用、销售费用。

（1）经营者可以按出让房地产业项目测算分担利息费用，并能给予金融企业的贷款证明的：

房地产开发花费＝贷款利息＋（获得土地使用权所支出的额度＋房地产开发成本费）×5%之内

①能分担并给予金融企业证实；

②不可以超出按银行业类似同期金融机构贷款利率计算的额度；

③不包括升息、滞纳金。

（2）经营者无法按出让房地产业项目测算分担利息费用，或不可以给予金融机构贷款证实的：

房地产开发花费＝（获得土地使用权所支出的额度＋房地产开发成本费）×10%之内

（1）贷款利息独立扣除：

开发设计花费＝贷款利息 （土地价格＋项目成本）×5%之内

（2）贷款利息不独立扣除：立即用下列公式计算

开发设计花费＝（土地价格＋项目成本）×10%之内

4.与出让房地产业相关的税费

房地产开发公司扣除的税费是城建税、教育附加费、地区育费额外

《国税总局有关营改增后土地增值税多个税收征管要求的通告》（国税总局公示2016年第70号）第三条要求，有关与出让房地产业相关的税费扣除问题

（一）营改增后，测算土地增值税增值率的扣除项目中“与出让房地产业相关的税费”不包括所得税。即“营改增”后，增值税为价外税，税费没有在记税收益中，不可扣除。

（二）营改增后，房地产开发公司具体交纳的地区保护修建税、教育附加费，凡能按结算项目精确测算的，容许按实扣除。凡不可以按结算项目精确测算的，则按该结算项目预缴税款时具体交纳的城建税、教育附加费扣除。

别的出让房地产业个人行为的城建税、教育附加费扣除对比以上要求实行。

即营改增后，房地产开发公司具体交纳的地区保护修建税、教育附加费，凡能按结算项目精确测算的，容许按实扣除。凡不可以按结算项目精确测算的，则按该结算项目预缴税款时具体交纳的地区保护修建税、教育附加费扣除。

5.国家财政部要求的别的扣除项目

仅有从业房地产开发的经营者可加计20%的扣除：

加计扣除花费＝（获得土地使用权付款的额度＋房地产开发成本费）×20%

对获得土地使用权后，未开发设计即出让的，不可加计扣除。

县市级及以上市人民政府规定房地产开发公司在售楼时期收的各类花费：

（1）做为记税收益的，可从扣除项目扣除，但不可做为加计20%扣除的数量；

（2）房子价格以外独立扣除，不当作记税收益缴税。相对应地代收费用不可在收益中扣除。

（三）应纳税所得额

应纳税额＝增值率×税率－扣除项目额度×速算扣除指数

五、实例测算

甲房地产开发企业营改增后获得土地资源，开发设计A项目的已售占地面积20000㎡，在其中普通住房10000㎡，商业服务10000㎡，完工后所有售出，获得价税合计收益33300万余元，在其中普通住房11100万余元，商业服务22200万余元；项目选用一般记税方式。

测算土地增值税时土地资源工程款加项目成本总计12610万余元；

在其中：土地资源工程款1110万余元，前期工程费500万元，建安工程费10000万余元，基础设施费500万元，公共性配套费300万余元，开发间接费（没有贷款利息）200万余元.（除土地资源外均为未含税成本费）

现负责人税务局规定房地产开发企业就A项目开展土地增值税结算。（企业仅A项目一个项目）。

按已售总面积分担成本费，分普通住房和普通住宅两大类各自测算土地增值税，如下所示表

（一）普通住房土地增值税测算

1.土地增值税应税收入＝10055（万余元）

（1）所得税销售总额=（所有税款和价外费用-本期容许扣除的土地资源工程款）÷（1 11%）=（11100-555）÷（1 11%）=9500（万余元）

（2）所得税销项税=所得税销售总额×征收率11%=9500×11%=1045（万余元）

（3）土地增值税应税收入=价税合计收益-销项税=11100-1045=10555（万余元）

2.测算扣除项目：

（1）获得土地使用权所支出的额度：555万余元（按总面积分担1110÷10000㎡×20000㎡）

（2）房地产开发成本费：5750万余元（按总面积分担11500÷10000㎡×20000㎡）

（3）房地产开发花费＝（555＋5750）×10%＝630.5（万余元）

（2）测算扣除项目：

①获得土地使用权所支出的额度：555万余元

②房地产开发成本费：5750万余元

③房地产开发花费＝（555＋5750）×10%＝630.5（万余元）

④税费：假定产生132万，没有所得税。

城建税、教育附加费、地区教育附加费＝132（万余元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售额＝10055（万余元）

（2）测算扣除项目：

扣除项目额度总计＝555＋5750＋630.5＋132＋1261＝8328.5（万余元）

（3）增值率＝10055－8328.5＝1726.5（万余元）

（4）增值率＝1726.5÷8328.5＝20.73%＜30%

（5）税率30%

（6）土地增值税税款＝1726.5×30%＝517.95（万余元）

（二）普通住宅土地增值税测算

1.土地增值税应税收入＝20055（万余元）

（1）所得税销售总额=（所有税款和价外费用-本期容许扣除的土地资源工程款）÷（1 11%）=（22200-555）÷（1 11%）=19500（万余元）

（2）所得税销项税=所得税销售总额×征收率11%=19500×11%=2145（万余元）

（3）土地增值税应税收入=价税合计收益-销项税=22200-2145=20555（万余元）

2.测算扣除项目：

（1）获得土地使用权所支出的额度：555万余元（按总面积分担1110÷10000㎡×20000㎡）

（2）房地产开发成本费：5750万余元（按总面积分担11500÷10000㎡×20000㎡）

（3）房地产开发花费＝（555＋5750）×10%＝630.5（万余元）

（2）测算扣除项目：

①获得土地使用权所支出的额度：555万余元

②房地产开发成本费：5750万余元

③房地产开发花费＝（555＋5750）×10%＝630.5（万余元）

④税费：假定产生264万，没有所得税。

城建税、教育附加费、地区教育附加费＝264（万余元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售额＝20055（万余元）

（2）测算扣除项目：

扣除项目额度总计＝555＋5750＋630.5＋264＋1261＝8460.5（万余元）

（3）增值率＝20055－8460.5＝11594.5（万余元）

（4）增值率＝11594.5÷8460.5＝137.04%＜200%

（5）税率50%

（6）土地增值税税款＝11594.5×50%-8460.5×15%＝4528.18（万余元）

（三）总计应交土地增值税5046.13万余元