居间协议交多少税(实时/研读)

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作者：刘艳军发布时间：2022-11-30 13:52:02 点赞：次

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案例导读

中介公司在房屋买卖交易中未尽如实告知义务或专业审查义务，构成重大瑕疵行为，对交易主体造成实际损失的，应承担相应赔偿责任。

案情概要

涉案房屋原系公有住房，由施某、朱某某夫妻购买为产权房，两人共同共有。2018年底，施某过世，经过公证，房屋中施某所有的二分之一产权份额由儿子施某某继承，房屋产权也相应变更为母子两人各半按份共有。

2019年底

朱某某、施某某两人与被告中介公司签订了《房屋出售VIP服务协议》，委托被告将房屋出售。经过被告中介斡旋，两人与购房人倪某以及被告共同签署了《房地产买卖（含居间）合同》。随后，两人又与倪某签订《上海市房地产买卖合同》，合同中约定买卖双方均应按国家规定及税务机关确认的房屋总价缴纳各自的交易税费。

签约当日

朱某某、施某某、案外人倪某以及被告的工作人员共同签字确认《税费估算清单》，其中载明：涉案房屋所有权来源：继承份额50%；售后公房50%。产证登记日：2019年11月22日。以300万元交易价格为基数计算税费，出售方应缴纳的税费为15,000元。

房屋交易进行中

朱某某、施某某实际就涉案房屋向税务机关缴纳个人所得税315,000元。缴纳税费后，涉案房屋权利人变更登记为倪某、倪某某共同共有。

朱某某、施某某认为

因被告提供的居间服务存在重大瑕疵，未对涉案房屋的相关信息进行尽职调查，导致税收计算错误，造成朱某某、施某某实际支出的税费远高于预期，故诉至法院要求被告赔偿损失279,400元。

法院经审理后判决被告赔偿损失140,000元。

法官释法

随着二手房交易市场的日趋活跃，房产中介方汇总供求信息、提供交易便利的专业化服务职能日益凸显。在整个交易过程中，买卖双方均有正当理由信赖中介方在促成缔约完毕时已为其利益保护做到了最基本的风险防范。

根据《民法典》《城市房地产中介服务管理规定》的相关规定，中介方在提供居间服务时负有如实报告以及专业审查两大义务。通常而言，缴纳税费是房屋买卖中对交易产生影响的重要事项之一，理应由中介方根据政策法规以及房屋的实际情况给予当事人一定的专业意见，使当事人对合同的履行后果有所预期。由于涉案房屋系售后公房且发生过继承，产权登记情况较为特殊，如何认定出售时的“满五”条件与计算税费的高低有直接关联，所涉及的政策法规较普通二手房交易更为专业、复杂，非一般售房人所能熟知并全面掌握。本案被告未曾就“满五”的判断标准向两原告进行政策解读，也未就“满五”与否可能导致的税收明显差距向两原告进行释明，应属未尽如实报告义务的行为。

同时，涉案房屋是否符合“满五”条件系被告应当进行专业审查的项目之一。被告在未审慎核查原告提供的书面资料情况下，便直接按“满五”计算涉案房屋的税费，显然存在一定的过失。被告直至买卖双方签署网签合同的次日才审查资料、复核税费，造成两原告需承担的税费大大超出其合理预期，应属未尽到专业审查义务的行为。

综上，被告在履行居间义务过程中存在重大瑕疵，应就两原告所遭受的损失承担相应的赔偿责任。

另需指出的是，因两原告系具有完全民事行为能力的成年人，在做出售房重大决定时，亦应事先了解基本的交易规则及政策规定，尽到合理努力。然，两原告在未作基本审查或提出合理质疑的情形下，便深信被告的计算结果无误并签署一系列协议，其对于涉案房屋最终税费计算的认识偏差亦应负有一定的责任。

据此，法院以税费计算错误的差额部分作为损失认定的赔偿范围，兼顾居间合同的实际履行情况、交易成本、双方过错程度以及责任大小等因素，酌定由原、被告在相应范围内承担各自责任，即判定被告应向两原告赔偿损失140,000元。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

END

来源｜上海市长宁区人民法院

供稿｜民事审判庭

责任编辑｜张巧雨

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