营改增后出售不动产(不动产的设立变更转让消灭)

1.一般纳税人转让自建老项目，选择一般计税方法的话，预缴税款时是全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。小规模纳税人转让其取得的不动产。纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

2.其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产需要预缴税款，税款预缴的方式分为全额预缴和差额预缴两种。销售营改增之前取得的固定资产可以按简易计税3%计算，减按2%交纳增值税，不得开具增值税专用发票，只能开具增值税普通发票。

3.除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照５%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

4.小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

1.不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。

2.上述凭证是指：税务部门监制的发票。适用政策：一般纳税人销售自己自建的不动产，可以选择简易计税方法计税。按照上述方法计算的应纳税额向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

3.一般纳税人转让非自建老项目，选择简易计税方法的话，预缴税款时是差额预缴，纳税申报时也是差额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。一般纳税人转让非自建新项目，选择一般计税方法的话，预缴税款时是差额预缴，纳税申报时是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。适用按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税的，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。

4.５、一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

1.纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照５%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（由于不动产要交纳契税，办理产权证书，所以要向税务局领用6联的增值税专用发票或5联的增值税专用发票。

2.一般纳税人转让自建老项目，选择简易计税方法的话，预缴税款时是全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

3.税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）后，国家税务总局发布了国家税务总局公告2016年第13号至第19号，是目前全面营改增的指导性文件。小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3%的征收率征收增值税。一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

4.营改增政策相当于是将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等纳入试点范围，这样涉及到需要纳税的业务就更广了。