土地增值税清算经验(土地增值税清算注意的问题)

1.为了把不好入账的灰色支出做实，采取虚构工程项目，编造虚假工程合同和决算书，到税务机关套开建筑发票的方法予以转入。在实际操作中，经常会出现以下问题：部分房地产企业推迟工程决算。

2.中介机构出具的鉴证报告不规范。对于这类因征用土地而取得的返还或补偿款项，在清算土地增值税时应细化规定冲减房地产开发企业账面的土地成本，而不应作为补贴收入一次性计入企业收入总额，这样处理对于土地增值税清算影响很大。土地增值税的严格征收，对于增加地方财政收入，优化地方财政收入结构具有积极作用。

3.基层税务所日常征管、纳税评估等工作压力已经很大，在土地增值税清算管理方面确实难以兼顾，这也是清算工作进展不快的一个重要原因。房地产企业的开发成本是土地增值税清算的核心，也是最难查实的关键环节。

4.本文针对房地产企业土地增值税的清算展开讨论，分析了其清算流程，点明了土地增值税清算的具体过程。另外由税务机关协助调查房地产开发企业虚开发票和假发票以及虚构建筑合同或与关联的建筑公司签定虚假合同问题。通过对该户的清算案例我们发现，在日常征管中要及时掌握房地产企业的基本情况，了解房地产企业的经营情况，也要注重与同期税款比较，从中发现相关疑点，掌握项目的真实情况。

5.进入清算程序的房地产项目在一般情况下是难以全部销售完毕的，对所清算对象整体房源的结构分布进行把握，是准确核算收入的关键。

1.之和的百分之五以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，销售费用、管理费用、财务费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。现结合我市土地增值税清算过程中的具体难点情况及其做法和启示整理汇总概述如下，对开发商大量征收土地增值税，势必会降低地方在房地产开发上的投资引入，进而影响地方的经济增长。国税发[2006]187号文件明确规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

2.取得土地使用权所支付的金额，要在符合法定程序的前提下得到有效凭据的支持，也就是要有国土资源部提供的合法证据，与之相对应的契税也要达到国家的法定标准。[关键词]土地增值住宅清算国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》一年以来，各地开展了土地增值税清算工作，针对清算工作中出现的问题，笔者进行了梳理，并就应注意的一些环节作如下探讨。

3.针对此种情况，为了促使房地产企业加强成本费用会计核算，应该在企业会计有关房地产开发费用账面核算金额和（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）*10%以内两个不同值基础上取一个最低值进行扣除，只有这样才能促使房地产企业关注并加强房地产开发费用的会计核算准确性和规范性。

1.对于正当理由的范围，在执行过程中能否可以明确为以下理由：促销手段；商品质量有疵；地理位置、采光和风水不佳；滞销压库影响资金周转；这些标准也应根据房地产市场的变化及时进行合理调整，才能既避免税收流失，又保护纳税人合法权益不受损害。

2.建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求，根据《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号）的要求，对清算工作开展情况进行有力的督导复查，积极推动土地增值税清算，提高土地增值税征管水平。准确核算增值额，还需要有准确的房地产转让收入及扣除项目的金额。

3.年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由上管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

4.明确项目收入及其应注意的问题土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，需要对清算穗项目销售明细表的金额进行核对。

5.符合上述条件之一主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算，应当注意的是选择的主动权掌握在税务机关，即符合选择清算条件的纳税人税务机关要求清算的必须清算，税务机关不要求清算的可以不进行清算。应充分利用财政、税务、建设、物价等相关部门掌握的信息，联合确定本地区范围内不同地段、不同类型、不同楼层、不同开发产品的最低销售价格，作为营业税、土地增值税、企业所得税与契税的最低计税依据，也以此为标准来衡量企业房产销售价格是否明显偏低。