土地返还款税务处理(土地出让金返还的税务处理)

1.国办发〔2006〕100号文件第三条规定：土地出让收入使用范围：征地和拆迁补偿支出，土地开发支出，城市建设支出和其他支出。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。

2.福建省国税局规定，上述配套设施如果未单独作价进行核算，作为无偿赠送的服务用于公益事业不视同销售；如果上述配套设施单独作价进行核算，则应视同销售，土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费的税务处理如下。纳税人取得的其他情形的财政补贴收入，不属于增值税应税收入，不征收增值税。

3.其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。企业所得税《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗设施应单独核算成本，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。土地增值税企业在实际交纳土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

4.在具体的认定中，税务机关第一选择往往会是冲减开发成本（土地成本），而不是计入损益。请分析这3000万元的财务和税务处理。

1.返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分，不属于视同销售行为。清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

2.这种土地返还款表面上看来是企业支付给土地储备中心购买土地款的一部分，实质上是财政资金的一部分。

3.会计处理土地出让金返还用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

4.在计算从价计征房产税房产原值时，是按冲减后的地价计算，还是按冲减前的地价计算，江西省未做出明确规定，其他省市也暂未找到相关可以参考的文件。

5.比如在2010年度以来的土地增值税清算过程中，根据发放的《土地增值税清算手册》的规定：纳税人取得的返还土地出让金或与土地出让相关的奖励款应冲减取得土地使用权支付的金额。)还要注意：对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出，应以实际支付为前提，且取得合法有效的票据。

6.在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。

1.是根据财税[2011]70号第二条规定，不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除;用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。

2.土地返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万元（含增值税）计算缴纳增值税、土地增值税、企业所得税和契税。房地产开发企业乙补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的代理拆迁补偿的拆迁费用支出。本案例中的账务处理如下：合同约定第一种情况：土地返还款就地建安置房的账务和税务处理（单位：万元）。

3.本案例中的土地返还款3000万元不征增值税和土地增值税。代理支付动迁补偿款不可以在计算增值税销售额时进行扣除，直接支付给被拆迁户的拆迁补偿款，由于被拆迁户收到的拆迁补偿款没有发生增值税义务，不需要向房地产公司开具发票，房地产公司代国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费不可以抵扣增值税。

4.应按销售不动产税目缴纳相关税费。企业取得的土地返还款3000万中。

5.增值税的处理：按照代理业务征收增值税根据财税[2016]36号文件附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第项建筑服务的规定，拆除建筑物或者构筑物应依照建筑服务缴纳增值税。支付给被拆迁户的拆迁补偿款不能够抵扣增值税进项税额。