物业公司能代收水电费(代收的水电费属于物业管理费吗)

1.北京市和福州市作出了以下类似规定：物业公司如果仅是代收水费，并未从中向居民加价，应被视为代理行为，过去按政策不缴纳营业税，营改增后同样不征收增值税。最后综合评估选择对公司更有利的处理方式去执行。福州市国税局福州市国税局明确表示，物业公司如果只是原价代收水电去按政策不缴纳营业税，营改增后同样不征收增值税。

2.物业公司的困境即使部分地方明确了口径，物业公司仍面临收取水电费的困境。第二种情形（水电表不能直抄到户）下财务人员需要思考的几个方面；供水电公司抄总表后向水电表户主收取水电费，水电表户主再抄业主分表后向业主收取水电费。注意整个业务流程操作下来后，发票的抬头是否能开为物业公司，对增值税进项税额的影响；如果抬头不是物业公司对企业所得税的影响可以依据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号，以下简称28号公告）对税前扣除凭证的要求进行处理。

3.物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

4.比如北京和福州国税明确不加价的水电代收属于代理行为，物业公司在经营管理项目中，会遇到向业主收取水电费的不同方式，由此引起物业公司的业务处理方式也就不同，从财务的角度来看，收取方式的不同会影响到会计核算的处理、发票的开具、纳税的申报也不同，不恰当的处理方法会给公司带来涉税风险。

1.至于甲物业公司陈述水电加价系因合理损耗及公共用水、电等原因，可另行向业主主张。上述规定中的代收情况在实际中无法实现，也就是虽然区分了情况处理，实质上物业公司只能按照转售处理。

2.按照现行政策。306物业公司收取水电费的代收还是转售争议缘由很久。水、供电公司委托代收水、电费，具备以下条件的，暂不征收增值税：持有相关代收协议；物业公司不垫付资金；代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户；物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费（手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税）。

3.在目前实务操作中，有不少省份的都是执行的公共能耗据实分摊给业主，由业主交纳公共能耗费，此类操作导致物业公司核算复杂，对于向业主收取自来水水费的问题这个的处理可依据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。在转售电的情况下，向业主收取电费时由物业公司向业主开具发票，需要向税务机关申请增加开票项目，长期需要开具转售电项目时税务机关可能会要求物业公司去变更营业执照上的经营范围，是否能添加需要向工商局咨询。

1.水电公司不将发票开具给付款方，是违背发票管理办法的，国税局给他们打招呼他们也不听，现在只有寄希望总局能对此进行强制要求。这种情况在全国是一种普遍现象，现在全国的物业公司都很愤怒，如果物业公司是加价收取水电费，则不再视为代收代付行为，而是销售行为，按规定应该对其增值额缴纳增值税。分情况处理山东省、海南省、河南省、广州市、南宁市、天津市均作出类似规定：物业管理公司销售水、电行为供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。

2.尤其是部分物业公司还无法将水电户头更名到自己名下，作为销售处理的水电费在无法抵扣情况下，再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。两种向业主收取水电费的方式对物业公司的影响第一种情形（水电表直抄到户）下有可能会遇到的两种方式：供水电公司直抄到户并自行向业主收取水电费，对于这种方式，业主发生的水电费与物业公司无关。力适用增值税税率13%，销售水的时候可以采用简易计税适用征收率3%，为了平衡税负，2016年国家税务总局发布54公告，对物业公司收取自来水税费允许适用差额计税，且按照3%征收率简易计税。