土地增值税如何清算(土地增值税清算的方法)

1.论文摘要：土地增值税是房地产开发企业的主要税种之其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对企业的利润影响较大，故加强对土地增值税清算的筹划就更显重要。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。具体我们可以参考广州市2016年发布的穂地税函〔2016〕188号文规定。

2.企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。成本分摊面积数据来源在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。

3.合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。本次微分享大纲成本分摊方法对土增税的影响成本分摊方法的相关税收政策成本分摊的几个热点难点问题道路、绿化用地问题地下车库成本成本分摊问题装修成本分摊问题成本分摊面积数据来源修建性详细规划图及相关规划文件房屋建筑面积测绘报告成本分摊方法对土增税的影响成本分摊方的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响，可能导致的土地增值税税负不一样。

4.房地产项目土地及房地产开发成本不能按清算单位或房地产类型核算并准确归集的，按照以下方法分摊计算扣除项目金额。

1.有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

2.将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据。

3.关注当地税务机关是否有关分摊方法的规定出台，注意成本分摊规划方法的可行性。

4.即土地增值税清算目前应按照三分法清算，而非以前的两分法。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。

5.经济活动中交税不可避免，做好税务筹划，就能够提高利润，点击税务筹划，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。最低税率为30%，最高税率为60%，其税收负担高于企业所得税。

6.穂地税函〔2016〕188号人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的套内建筑面积加上分摊的另共有面积确定。

1.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

2.在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之，因而对其进行筹划是十分必要的。根据国家税收政策相关规定，一般按占地面积法分配土地成本，对于需要结合其他方法分配土地成本的，应商税机关同意。计算公式为：土地增值税税额=增值额*适用税率一扣除项目金额*速算扣除系数。

3.对符合以下条件之一的。计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额*税率。理解土地增值税自行清算和要求清算的界定纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。

4.四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。所以成本分摊方法选择的不同，造成对项目土地增值税税负亦有所差异，我们需要提前测算及重点关注。成本分摊的几个热点难点问题仅广州政策进行探讨热点问题及相关的成本分摊分析。

5.土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。