营改增个人出租住房(营改增后个人出租房屋税率)

1.财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为11%。大家需要注意的是：小规模纳税人出租不动产适用5%征收率。这基本上符合目前住房交易制度改革的思路，从税收角度则能够有效地调节二手房持有的相关经济利益。

2.（限制）房东随意涨价的做法后续还需要强化。其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。前面营改增后，就实现了一个完整的消费型的增值税。

3.个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入*4%。

4.所以在计算增值税时应当先将含税收入换算成不含税收入，即计算增值税的收入应当为不含税的收入。

5.特别是土地成本和相关规费，如果房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，就解决了房地产企业进项抵扣的主要问题。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。根据不同的经营项目，适用以下税目税率计算征收。

6.市场参与者对二手房总税负的问题不需要过度担忧。去年我们没有力争下来，主要原因是情况太复杂，去年财政收入也不太好。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

1.链家资深经纪人分析认为，2年内住房占二手房交易量的比例较小，本次营改增对二手房市场整体影响不大，政策延续了原有的税收优惠，预期成都二手房市场将持续保持稳定态势。金融政策方面，加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行公司信用类债券及资产支持证券。

2.算笔账100万的房子税费将减少二手房交易营改增延续了现行的二手房交易营业税优惠政策，部分税负略微下降，这个下降额度并不大。

3.不动产纳入抵扣范围，有利于企业去投资，亮点落实公积金租房政策简化办理手续有房可租的问题解决后，对于有租房需求的人群来说，接下来就要考虑是否有钱可租了。

4.个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。在国家的营改增政策推出以后，房屋租赁发票税率就有了一些变化。收紧购房政策后，租赁市场价格出现了上涨，未来有必要进一步强化价格管控。

5.营改增虽然是减税的改革，是不代表每个企业的税负都会减少。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。楼继伟重申了全行业营改增的必要性，营业税是按照每个企业流转交的税，妨碍企业经营的模式。

1.链家网成都站业务数据中心分析认为，实施细则明确了房地产项目，以扣除土地出让金后的余额为销售额，目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，土地出让成本可在销售额中抵扣，有助于减轻房企税费负担。营改增政策落地后，二手房交易的营业税将改为增值税。一位来自北京的财务分析师李红瑞认为，房地产行业营改增具体细则虽然没有出台，国家已经明确提出降低税负是总体方向，并且从近年来房地产市场的税费改革历程来看，也是以减负为主。

2.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。增值税和营业税是两个不同的税种。

3.培育市场供应主体要发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。根据交易额前后不同，营业税跟增值税的高低各有不同，后者也极有可能比前者低。前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

4.要打通这个抵扣链条，使得它真正成为增值税，在每个环节增值进行征税，这个方向是必须坚持的。综合所得税这些年一直想做，为适应国内房地产市场分化局面，营业税政策进一步放松，除了北上广深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年)，均免征营业税。