营改增甲供材账务处理(房地产企业甲供材的增值税处理)

1.招待餐费报销公司及公司员工外出吃饭的费用，不能抵扣进项税，一般对方开普通发票过来。如果被收购方的土地是通过转让所得得到的土地，被收购方原来对土地的入账价值，以原来被转让方视同销售开具的票据作价。物业公司或资产管理公司收取代理费，给出租人省一道房产税。

2.住宿发票是可以开具专用发票的，如果对方是小规模纳税人开具的是3%的发票（税务局代开可抵扣），如果对方是一般纳税人，开具的是6%的专用发票。

3.当房地产企业作为一般纳税人，对开发的项目采用的是一般计税方式以抵扣进项税，在选择建筑安装企业时则要注意两方面因素：首先是价格，其次是选择一般纳税人或小规模纳税人。（单位：万元）情形1：乙方是一般纳税人，适用一般计税方法。

4.能从建筑安装企业取得9%的专用发票。甲房地产企业向乙施工企业支付工程结算款1110万元整。

5.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。根据结算价必须等于发票价（发票上的不含增值税销售额和增值税销项税额的总和）的原理，建筑企业必须按照含甲供材金额的结算额向发包方开具增税发票。

6.将开发商品装修为样板间，在以后年度不销售作为固定资产入账的情况下，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除。根据相关文件规定，建筑企业在项目施工时，房地产企业购买的材料适用于税率为3%的简易计税方法计税。

1.综合以上分析，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。甲供材作为甲方与乙方合作的一种形式，主要包括两方面的原因：甲方为了确保工程质量，杜绝乙方在材料采购时以次充好，自己采购施工材料;在资金允许的前提下，在施工之前甲方获悉工程材料价格会有上涨趋势，为了控制成本提前做好了材料采购;甲方与材料提供方存在密切的业务往来，从当前的情况看，由于营改增后建筑业的税率是9%，材料采购的税率是13%，会出现4%的税差，甲方出于税务筹划的有利因素会考虑选择甲供材。税务机关在税务稽查过程中要重点稽查房地产企业甲供材业务中重复扣除甲供材成本少缴纳增值税、企业所得税和土地增值税问题。

2.情形1：乙方是一般纳税人，适用一般计税方法。纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。收购方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进项税的。

3.房地产企业收取购买者20年以内无产权车库使用费的经济行为是租赁行为，不是销售行为，不符合征收土地增值税的征收条件：发生转让国有土地使用权或转让建筑物有限产权或者永久使用权。成本扣除项目中的漏税风险点将装修成本中的软装成本计入开发成本从而少缴纳土地增值税。

4.免租不符合增值税的增收条件，免租期不征收增值税。含甲供材金额签合同工程结算的涉税风险分析含甲供材金额签订合同的工程结算方法：总额法和差额法。

1.基于以上两个税收政策文件规定，房地产企业计入开发成本的借款费用或利息支出，在进行土地增值税清算时，应调整至财务费用中计算扣除。

2.装饰费用主要体现为软装费用，软装的构成元素如下：家具，包括支撑类家具、储藏类家具、装饰类家具。

3.如果业主是房开公司，房开公司应给施工企业开具水电发票，电费抵扣13%，基于以上特征，在总额结算法下，本案例中的施工企业开给房地产企业的增值税发票1000万元（不含增值税）中含有的甲供材200万元（不含增值税）金额，房地产企业享受了抵扣11%（一般计税项目）的增值税进项税额。《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：土地征用费及拆迁补偿费。

4.在房地产企业土地增值税清算时，依照税法的规定，允许扣除的开发间接费用是有一定的范围界定。其确认技巧如下：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第款规定确认收入，将此视同销售收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

5.条第项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。