物业管理增值税(物业管理费增值税纳税义务发生时间)

1.除租赁服务外，在发生应税行为之前收到的预收款不发生增值税纳税义务，预收的物业费先开具发票的，开具发票的当天为增值税纳税义务时间；未开具发票的，在未提供物业服务应税行为之前收到的款项不属于收讫销售款项，不能按照该时间确认纳税义务发生。

2.物业管理公司采取预收款方式收取业主物业费的，应按照发生应税行为的时间，分期确认销售收入;先开具发票的，于开具发票的当天确认销售收入。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

3.如2020年12月收到2021年全年的物业费，2020年12月不能确认纳税义务发生，收款时开具了发票，要确认纳税义务发生。物业公司代收水费不论加价与否都是按照向业主收到的水费款项，按简易计税3%征收率开具发票，其需要扣除的来自自来水公司的水费在增值税申报表、附表3中填列。

4.第二条增值税税率：纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%（2018年5月1日起降为16%，2019年4月1日起降为13%）。而河北国税认为应分期确认收入：《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之六)》十物业管理公司采取预收款方式收取物业费确定纳税义务发生时间问题纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款凭据的当天应确认纳税义务发生;先开具发票的，开具发票的当天应确认纳税义务发生。

1.纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。一个财务朋友咨询：我们是物业公司，小规模纳税人，选择按季申报，一季度收业主全年(本年度1至12月)物业费，能否均分为四个季度转主营业务收入，如果能行的话我们就能享受到最新的增值税免税，新出台的总局2021年第5号公告:季度销售额未超过45万元，是分期一个月一个月或一个季度一个季度地确认收入还是于收到时一次性确认收入。

2.取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。在企业所得税方面，根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费。

3.增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。水电代收代付服务、水电转售物业公司代收水费、电费、煤（暖）气费、维修基金、房租，在收到款项时向消费者开具收据，并全额转付给水、电等实际提供方的，不作为物业公司的增值税销售额，不缴纳增值税。注意代收代付行为，不得开具增值税发票，其收到的增值税发票也不得抵扣进项税额或作为费用列支，将视为增值税的转售行为。

1.案例3：接管的项目中，如有100个业主，在每年的年底总有10%的业主不交物业管理费，请问在确认收入时，是否要确认这部分未交的物业费。

2.合同负债(新收入准则)：收了就不退了，不过未来要给别人提供服务，在会计和税法上是怎样规定的。解析：按准则规定及遵循权责发生制原则，应收未收的物管费也应确认收入。

3.取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

4.会计处理与企业所得税方面:企业所得税收入确认与会计收入确认是一致的:长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

5.物业公司向提供方或消费者收取的手续费收入，按照经纪代理服务缴纳增值税。小颖赞同江西税务的观点，理由如下：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条（以下简称第四十五条）第一款规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

6.如2017年12月收到2018年全年的物业费，2017年12月不能确认纳税义务发生，收款时开具了发票，要确认纳税义务发生。