商品房地税怎么算(商品房的土地增值税怎么计算)

1.对纳税人转让旧房及建筑物，不能提供评估价格，确定土地增值税扣除项目的问题根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，能够提供发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算准予扣除项目。第三十三条纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的。

2.纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入。

3.销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

4.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式原则上保持一致，具体由主管税务机关确定。

5.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。土地增值税清算应坚持查账征收为原则，核定征收为例外。

6.在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。报送资料为复印件的，应加盖复印件与原件一致印章。

1.计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

2.同一清算单位中建造不同类型房地产，建筑安装工程费有明显差异的，可按税务机关确认的其他合理方法计算分摊。主管税务机关可以委托县级以上（含县级）价格认证中心参照同类房地产的市场交易价格进行评估。房地产开始企业缴纳的交易手续费，根据房地产开发企业的财务制度应计入房产开发费用，不再单独扣除。

3.对清算项目中必须建造的，不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。第十二条各级税务机关要建立完善与同级发展改革、国土、建设、规划、房管等部门的信息交换共享机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税管理。上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

4.纳税人拒不提供或无正当理由的，税务机关参照本办法第三十二条确定计税价格。

1.房地产开发企业开发不同的房地产开发项目所共同拥有的公共配套设施，按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊。

2.其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。

3.允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

4.（解读：纳税人发生的开发成本应当归集至不同类型房地产。请问房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除。

5.第十五条保障性住房暂不预征土地增值税。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期。穗地税函[2012]198号：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知发文日期：2012年11月30日关于扣除项目分摊计算问题房地产开发企业分期开发项目清算时，只就实际支付的款项且可提供合法有效凭证部分分摊扣除。

6.利息支出不能符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。

7.对一栋既有住宅又有写字间、公寓、车库等建设内容的单体综合楼，其土地成本费用及综合费用分摊则应该按各建设内容的建筑面积占综合楼建筑面积的比例进行分摊。