出租不动产预缴增值税(不动产租赁预缴税款)

1.一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的。

2.取得的总价和额外费用为销售金额，按照5%的征收率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;一般纳税人转让2016年4月30日前取得的房地产(不含自建)，选择适用一般计税方法的，以取得的总价和额外费用作为销售额计算应纳税额。根据《国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第三条规定：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。根据《国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第四条：单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。

3.按规定不征税的误餐补助，是指按财政部门规定，个人因公在城区、郊区工作，不能在工作单位或返回就餐，确实需要在外就餐的，根据实际误餐顿数，按规定的标准领取的误餐费。思考：吉祥公司采取简易计税能否开具增值税专用发票。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

4.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

5.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。适用一般计税方法的，按照适用税率9%计算;适用简易计税方法的，按照5%的征收率计算。主管税务机关应加强后续管理，必要时可委托第三方检测机构对产品进行检测，一经发现不符合免税条件的，应及时纠正并依法处理。

6.《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》明确规定：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。除上述情形外，单位以误餐补助名义发给职工的补贴、津贴，属于工资薪金，应当并入当月工资、薪金所得计征个人所得税。

1.预缴增值税具体计算方法如下：纳税人出租房地产，适用一般计税方法，预缴增值税=销售含税收入÷(19%)*3%;纳税人出租房地产适用简易计税方法的，应纳税额为=销售含税收入÷(15%)*5%。可以看出出租不动产服务预缴税款可以在当期增值税应纳税额中抵减，不受业务类型和纳税义务发生时间的限制。第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)*3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

2.不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

3.纳税人应按取得的总价和额外费用的5%的预征税率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;小规模纳税人转让其取得的(不含自建)房地产，扣除房地产购买原价或取得房地产时的价格后的余额为销售额，按5%的征收率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;小规模纳税人转让其自建房地产，以取得的总价和额外费用作为销售额，按照5%的征收率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税。而预缴税款不管是用含税收入除以1+9%还是用含税收入除以1+5%，其目的都是将含税销售额换算成不含税销售额，故笔者认为也应遵循《细则》规定的计算公式，即对于一般纳税人一般计税方式而言，将含税销售额换算成不含税销售额时，应该是除以适用税率而不是征收率。政策依据国家税务总局公告2016年第18号第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的。

4.在纳税义务发生之前，该项目对应的预缴税款是处于待抵减状态的，只有当项目的纳税义务发生了，项目对应的预缴税款才能够抵减。外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。房地产开发企业跨区域开发房地产项目，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税。

5.第二十二条小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

6.一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

1.未达到纳税义务发生时间的预缴税款不能抵减已达到纳税义务的应纳税款，达到纳税义务后，所有预缴税款都可以相互抵减，该项目2018年开始预售，至2019年6月，累计预缴增值税4000万元;2019年6月该公司出租不动产产生增值税30万元。

2.如果是异地施工的一般计税项目则不存在这个问题。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。

3.改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。2017年7月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。单位转让异地持有的房产应当就地预缴增值税：一般纳税人转让2016年4月30日前取得的房地产(不含自建)，可以选择适用简易计税方法计税。

4.不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应向吉祥公司主管税务机关进行纳税申报。我们来分析增值税销售额的计算原理：《增值税暂行条例实施细则》第十四条规定，一般纳税人销售货物或者应税劳务，采用销售额和销项税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+税率)。

5.应当注意：就地预缴不仅仅指增值税，还有随预征增值税附征城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，另外还包括城镇土地使用税以及房屋出租所涉及的房产税等;对市州范围内跨县(市、区)，有的地方税务机关规定可以统一在机构所在地统一缴纳，具体要视市州税务局的具体规定;纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。