房地产简易计税方法(房地产简易计税税率)

1.房地产开发企业销售自行开发的不动产项目的增值税处理：（1括号一般计税方法：9%税率，采取预收款方式销售的适用3%预征率。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第六条对各种销售方式下收入的确认时点都作了明确规定。增值税最新的4档税率，分别为13%、9%、6%、0。

2.风险防控建议：房地产企业应准确把握政策规定，侧重注意税收法规规定的预提比例上限。

3.加油站企业经常开展打折促销等优惠活动，开具发票时若不注意折扣金额的填写，可能导致折扣金额不得从销售额中减除的风险。

4.纳税人在签订购销合同、产品检测、产品验收入库、索取增值税发票时，不得主动要求变更商品名称，对于供货方开具的品名与货物实际名称不符的，应要求对方更正。

5.建筑企业应对照规定，判断完工进度，及时确定当期建筑劳务收入，避免产生收入确认滞后的税务风险。建筑业的增值税纳税义务时间按照开票时间、收款时间和书面合同约定的付款时间孰先的原则确认。

6.接受加油卡或加油凭证销售成品油的单位与预售单位结算油款时，接受加油卡或加油凭证销售成品油的单位根据实际结算的油款向预售单位开具增值税专用发票。房地产开发企业涉及增值税中主要的征税范围表现在：（1括号房地产开发企业销售自行开发的不动产项目；对不符合要求的发票不予接收并要求开票方重新开具，若发现供货方失联或对取得的发票存在疑问，应当暂缓抵扣有关进项税款，必要时可向税务机关求助查证。通过这种模式，必然会出现实际购货方和受票方不一致，构成让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票的违规事实，存在较大的税收风险。

1.（房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，该行为应视同销售处理。

2.老项目（2016年5月1日前）有两种计税方法，可选择适用简易计税方法也可选择一般计税法，而新项目只有适用一般计税方法。风险防控建议：加油站企业应当建立健全成品油购销存明细台账，并制定日常监管制度，定期核查台账数据与实际库存的一致性，配合税务机关安装加油站智能税控系统，实时读取加油机数据，便于成品油进销存的动态管理与监督，确保无票销售收入在当月确认并申报缴纳相应税款，避免发生偷漏税、税款滞纳等风险。风险防控建议：企业应当梳理销售业务和款项，对已取得产权或交付使用的车位销售时要及时作收入确认，避免带来税款滞纳风险。

3.建筑企业工程周期长、通常会大量雇佣合同工和临时工，对一些零散的人工费用、分包费用，部分情况下未能及时取得合法有效的税前扣除凭证，又将相应的支出违规进行税前扣除，容易产生涉税风险。建筑企业中的增值税一般纳税人可以就不同的项目，分别依法选择适用一般计税方法或简易计税方法。

4.部分加油站在日常经营过程中不使用税控加油机进行加油，或人为导致税控加油机数据失真，以达到少缴或不缴应纳税款目的。风险防控建议：房地产企业取得《商品房预售许可证》后，在项目竣工前为迅速回笼资金采取预售方式销售，预收款需要及时足额作相应的税款预缴，避免产生税款滞纳风险。风险防控建议：施工扬尘环境保护税采用抽样测算特征值系数方式核定征收。

1.全盘掌控：房开企业的税务管控与纳税筹划。总结税率适用于一般计税方法中，征收率适用于简易计税方法中，预征率可用于简易计税方法中，也可用于一般计税方法中。部分房地产企业由于对税收政策不熟悉，未区分会计和税法的收入确认原则差异，导致企业在确认收入时点滞后，进而产生税款滞纳风险。

2.对于增值税一般计税的学校，存在大量不得抵扣的进项税未依法做转出。

3.风险防控建议：建筑企业在承租建筑施工设备时应注意区分出租方是否配备操作人员的情况，如果出租方负责安装操作应按购进建筑服务取得增值税发票，否则按购进有形动产租赁服务取得增值税发票。建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。一般纳税人和小规模纳税人销售旧货时，均适用增值税3%征收率，减按2%征收，即应纳税额=含税销售额÷(1+3%)*2%。

4.2008年12月31日以前纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在试点后购进或自制的固定资产，增值税税率为17%，即应纳税额=含税销售额÷(1+17%)*17%。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5.加油站企业在转让房地产时，如将成品油零售特许经营权估价后在收入中扣除，会产生土地增值税计税依据减少的税收风险。配合落实广东省税务局推行的加油站智能税控系统的试点推广，做好相关数据的收集、比对工作。若企业取得虚开的增值税专用发票，该部分发票将无法抵扣，已抵扣的相应进项税额也需作转出处理。