房地产的税务处理(房产税财务处理)

1.根据上述规定，企业所得税法对资产的分类与会计准则中的分类不完全一致。样板间、售楼处支出样板间如果是在可售商品房中进行装修，并进行销售的，装修支出可以扣除。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

2.基于以上政策规定，房地产开发企业临时性建筑物不征房产税必须满足两个条件：临时设施必须为基建工地服务，必须处于施工期间的临时设施。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。在对售楼部、样板间房产税计算时要进行纳税调整。

3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4.取得的租金收入，借记银行存款等科目，贷记其他业务收入科目。采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。

5.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。老项目房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。

6.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。老项目增值税进项税额要转出，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，会计处理主要特征在于，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。

7.应当自建造完毕次月起缴纳房产税。折旧计提的限定也是一种阶段性的限制，一旦其自用行为实际使用时间累计超过12个月又销售的或继续用于企业自用，则可以在税前扣除符合税法规定计提的折旧。如果是施工方承担，则建设方不可以扣除。

1.应作为过渡成本处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

2.财税地[1986]8号第十九条规定：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。无法区分简易和一般计税的增值税进项税额，企业所得税采用公允价值模式计量的投资性房地产公允价值变动是否调整应纳税所得额。

3.《企业所得税法》未对以公允价值模式计量的投资性房地产做特殊规定，其税务处理应按税法对资产的一般性规定进行处理。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记公允价值变动损益科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

4.（2括号完工年度的企业所得税汇算清缴企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。根据上述规定，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

5.国税发[2009]31号第二十六条项以可否销售原则确定计税成本对象规定：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

6.这些临时性设施应怎样进行财务和税务处理。（4括号清算后销售的土增税计算清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

1.预缴税款计算方法老项目：预收款÷（1+5%）*3%新项目：预收款÷（1+10%）*3%税率即将会变，投资性房地产符合税法关于固定资产的定义，应按照房屋、建筑物类固定资产处理，并按照不低于企业所得税法实施条例第六十条规定的房屋、建筑物类固定资产最低折旧年限计提折旧。如果是单独建造的样板间和售楼处，相关支出不能扣除。

2.如果部分地区出租房屋以房产原值为计税依据的，以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，其账面价值反映为公允价（即评估价），该公允价不属于房屋原价，该投资性房地产应按历史成本进行初始计量确定房产税的房屋原价。

3.在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。根据上述规定，以房产租金收入为房产税的计税依据。（2括号企业所得税《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

4.对于土地成本是否分摊，也存在不一样的口径。食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间是免征房产税的，如果基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

5.由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值。（7括号企业的利息支出按以下规定进行处理企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

6.（4括号已销开发成本开发产品计税成本的核算已销开发产品的计税成本。

7.第十一条规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。