房地产土地价款扣除(房产税土地价款怎么计算)

1.以上为房地产开发企业测算土地增值税的方式，营改增后出现的特别规定大家应当予以注意。

2.以开征范围内的土地为课税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。计算公式（1括号一般纳税人根据《增值税暂行条例》和营改增通知等相关规定，房产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积与城镇土地使用税有关的建筑面积对自供热单位，按向居民供热建筑面积占总供热建筑面积的比例计算免征供热所使用的厂房及土地的城镇土地使用税。

3.纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。该具体规定可见《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号》关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题部分。

4.（2括号对债务人的债务重组所得征税，将会带来税务处理不平衡，造成税款流失和税收漏洞。肆契税概念契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。计算公式契税采用比例税率。

5.在利用精装修手段时，一定注意把握相应的尺度，因为有些成本是不可计入的（如可移动的床等）。对于土地增值税税率，建造普通住宅有税收优惠，《土地增值税暂行条例》第八条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

6.根据上文介绍的相关内容，我们知道土地增值税应税收入不含增值税。基于增值税价税分离的特点，房企销售款应剔除增值税销项税额后确认收入。

7.计算公式根据《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》等相关规定，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

1.房地产企业破产重整涉及的主要税种壹增值税概念增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

2.（需满足以下五项条件）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；购方购买的股权或资产不低于被收购企业全部股权或资产的50%；收购企业的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%；企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动；企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。

3.若纳税人既建设普通住宅又建设其他房地产开发的（如高级公寓、别墅等）应分别核算增值额，否则不能享受上述的税收优惠。应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税依据*税率土地使用权出让金的确定有三个过程：第估价过程。3括号目标公司税收优惠延续；（4括号目标公司历史亏损带来的企业所得税减免；（5括号符合法定条件的，可以适用特殊性税务处理，递延缴纳企业所得税。

4.计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。品房时由购买方缴纳的契税相区分。

5.征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

6.本文结合《破产法》和现行的税收政策，从房地产企业破产重整涉及的主要税种以及房地产企业破产重整的税收筹划等方面对房地产企业破产重整中的涉税问题进行了简要梳理和分析。

7.这样规定的主要考虑：（1括号债务豁免是债权人免除了债务人应承担的偿债义务，债务人实质上取得了相关经济利益，按照税法原理和规定，需要将豁免的债务计入收入征收企业所得税。将上述成本合理划分为直接成本、间接成本和共同成本，归集分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

8.房地产企业破产重整的税费比较复杂，税务部门向破产管理人申报的税收只是依据破产企业申报现状确认的。

9.（2括号房地产破产企业还可能存在大量成本无合法票据抵扣的问题，以及尚未汇算清缴隐藏巨额的土地增值税风险，即已预售部分预缴税率低于实际税率；未售部分房产在评估时未考虑其成预含的税收部分。

1.纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

2.有的地方税务机关对毛坯房有成本的最高限制标准，是对精装修商品房无限制，并且根据国税发〔2006〕187号文的规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

3.重整的税收优惠政策在改制重组时以房地产作价入股进行投资，以及符合条件的企业合并、分立，对原企业将房地产转移、变更到合并后、分立后企业的，暂不征土地增值税。

4.开发产品的计税成本包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费。

5.股权收购的税务风险同样不容忽视：（1括号投资人须继续承担原企业的纳税义务。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。叁企业所得税概念企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

6.房地产企业通常会存在大量的销售未开票未确认收入的情形。（5括号加计扣除对于从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除，即：加计扣除=（1+2括号*20%（见上表所述）以上五部分即为土地增值税的扣除项目，当销售收入和扣除项目均能确定时即可根据土地增值税的计算公式来进行测算。结语此次介绍了房地产开发企业预售后所涉及的主要税种，因营改增政策的影响，增值税、土地增值税及企业所得税的相关内容均有调整，致使上述税种的测算发生变化，对于发生调整的部分大家应予以特别注意，测算方式不同导致结果产生较大差异，从而对整个项目的测算产生误判。

7.财税〔2016〕43号文规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入，预售环节企业所得税的收入也应与该规定保持一致。土地使用权赠与、房屋赠与。