房地产营改增预缴税款(房地产企业营业税预缴)

1.营改增后出租不动产增值税税率为11%。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。解析：强调了纳税人应该分项目，立台账核算土地的扣除情况，不能糊涂抵扣。

2.是指个体工商户和其他个人。长期租赁按期结算款项属于不动产租赁服务，一次性买断永久使用权分期付款的，属于销售不动产，停车管理费用属于物业管理服务。

3.十根据36号文规定，试点前已缴纳营业税的房地产项目，试点后发生退款的。

4.房地产企业或物业公司将地面露天车位长期租给业主，租赁期限为20年，一次性收取租金，则该事项应按销售不动产缴纳增值税还是按不动产租赁缴纳增值税。

5.建设规模一般是指项目可行性研究报告中规定的全部设计生产能力、效益或投资总规模，亦称生产规模。

6.解析：确定房地产企业小规模纳税人征收率为5%，而非一般企业的3%。解析：本条规定全是针对房地产开发企业的内容。

7.解析：房地产开发企业收到预收款时，沿用营业税的规定，这里的税率与营业税税率不一致，营业税是5%，这里的预征率是3%，目的是为了让项目所在地的主管税务机关也能有部分收益，避免了项目地和机构所在地税收分配的不公平。在一般纳税人注销前，不存在清算问题。

8.建议纳税人选择经营方式时，充分考虑到税制因素，在签订合事先明确不同应税项目的处理，以规避税收风险。第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

9.具体举例（以下都按简易征收5%）：5月前已全额收取房款2000万，已开具营业税预售发票2000万，已交营业税100万，5月交房2000万，收取面积补差款100万，开具全额发票2100万元，开票金额合计价款2000万，增值税100万元。解析：对税款预缴的时间做了规定。

1.如与新发布的政策文件相悖，以正式公布的政策文件为准，若因相关政策变动而发生执行口径更改，以新发布的执行口径为准。第四章其他事项第二十六条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。

2.第五节发票开具第十六条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。第二十五条小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

3.第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

4.第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

5.如合同已经明确采用直接收款方式的，无论是否在约定时间收到款项，均按合同约定的收付款时间确认为纳税义务发生时间，第十七条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

6.购进的电器、汽车可以抵扣进项税额，需要按不低于买入价单独计提销项税额，并可相应调减销售不动产的销售额，如调整后的销售价格明显偏低，税务机关有权进行调整。

7.根据财税〔2016〕47号，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

1.除了资产重组以外，涉及不同纳税人之间的土地使用权转让应按销售无形资产征收增值税，购买方取得的增值税专用发票可以作为进项抵扣凭证。

2.第四节纳税申报第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。解析：规定了房地产纳税申报时必须填制《增值税预缴税款表》。第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

3.购进的货物、劳务、服务或无形资产可以抵扣进项税额，不需要单独计提销项税额。第三章税率和征收率第十五条增值税税率：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，转让土地使用权，税率为11%。

4.按照3%在项目所在地预缴之后，再向机构所在地申报补税。解析：只有一般计税方式才可以差额纳税，简易计税的方式不可以扣除土地价款，因为一般计税税率为11%，简易计税使用征收率5%。

5.务缴纳增值税。国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，自2016年5月1日起施行。

6.营业税改征增值税试点有关事项的规定营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》(以下称《试点实施办法》)缴纳增值税的纳税人]有关政策销售额。

7.不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额*(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)解析：明确对应不同增值税项目的进项税额不能抵扣的公式。