城建税条例及实施细则(城建税标准)

1.首先这三费全称分别是城市维护建设税（简称：城建）、教育费附加以及地方教育费附加。

2.对于非因城市实施规划或者国家建设需要而收回土地使用权的行为，应当按规定征收土地增值税。需要说明的是，根据财税〔2006〕21号文件规定，自2006年3月2日起，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第、项(注：土地成本和开发成本)规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。城市实施规划和国家建设的范围按财税〔2006〕21号文件规定执行。

3.曾经有人给出的个人所得税筹划方案，就是公司向有车的员工租赁汽车，每月租赁费500元。乙公司购进在建项目发生的5亿元支出中，属于取得土地使用权支付金额和房地产开发成本的部分，甲公司在计算缴纳土地增值税时已经加计扣除，如果允许乙公司再次加计除将会造成重复加计扣除。

4.评估价格须经当地税务机关确认。目的就是为了逃税避，显然是不具有合理性。

5.以后就少交了，实际缴纳的少了附加自然也就跟着少了。注意强调是实际缴纳增值税，也就是确确实实交上去的。

6.土地增值税的实质是对土地增值征税，而对房产增值不征税。一文详解土地增值税系列第八条房地产企业缴纳相关费用的处理现行政策分析江苏地区规定：房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条的规定进行处理。利息支出以外的其他房地产开发费用，按第、项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。

7.一文详解土地增值税系列第六节旧房及建筑物的评估价格基本规定财税字〔1995〕48号文件规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

1.上述第三种意见看似合理，而实质上难以操作，原因主要是：乙公司在申报缴纳土地增值税时，难以取得甲公司相关成本费用数据;甲公司有可能会计核算不健全，难以对扣除项目实施合并;有可能会造成税负的不合理转移;将两个独立纳税人应缴纳的土地增值税实行合并计算，缺乏有效的政策支撑，如果计算结果对乙公司不利，必然会遭到乙公司拒绝。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。计算一般纳税人的城建税和教育费附加，是根据上缴的增值税计算提取的。

2.这类允许税前扣除的支出，应该是能给企业带来可预期经济利益的流入。

3.条例》第九条、第二十八条规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

4.因国家建设需要而依法征用、收回的房地产条例：因国家建设需要而依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

5.国办发〔2005〕26号文件和苏政办发〔2005〕55号文件的发文目的是引导住房建设与消费，所称优惠政策是指住房建设的规划供应、信贷、税收等方面的优惠。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用能否适用利息支出据实扣除和按10%的比例计算扣除。

6.(3括号案例分析我们认为第一种意见是不正确的，依据主要是以下三点：乙公司购进在建项目，总体上应定义为外购不动产。允许扣除利息支出和相关费用范围，只限于房地产开发项目(只限于立项时确定为开发产品的范围)，非开发产品(如立项时为固定资产)不能扣除利息支出和相关费用。对转让旧房征收土地增值税时，要求对房屋建筑物(不含土地)通过评估计算重置成本，是为了剔除房屋建筑物(不含土地)发生的增值或减值。

1.这类允许税前扣除的支出。第三种意见认为，税务机关应当合并甲公司和乙公司取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本等扣除项目，汇总计算该项目应缴土地增值税总额，然后以应缴土地增值税总额减去甲公司销售在建项目已缴土地增值税的余额，作为乙公司应补缴的土地增值税。如果采取上述方法仍然无法确定单位和个人取得土地使用权支付金额的，可委托国土部门的土地估价事务所，对单位和个人取得土地使用权时点的价格进行评估，并以评估价核定其取得土地使用权支付金额(有证据证明单位和个人取得土地使用权支付金额为0的，不得采用评估价格)。

2.在计算土地增值税时应当不存在土地成本和开发成本加计扣除问题。真实性原则依据企业所税法的规定，所谓真实性原则，就是必须是实际发生的成本费用，如果根本没有发生或者在以后才发生，现在尚未发生的成本费用，除税法另有规定外，都不得税前扣除。个人互换商铺是否免征土地增值税。

3.允许加计扣除的房地产开发项目只限于立项时确定为开发产品的范围，非开发产品(如立项时为固定资产)不能加计扣除。

4.根据财税〔1995〕48号文件的规定，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

5.需要注意的是，根据国税发〔2009〕91号文件的规定，房地产企业代收费用以及市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费不得作为计算房地产开发费用扣除限额的基数。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，国税函〔2010〕220号文件规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。一文详解土地增值税系列第五节开发土地和新建房及配套设施的费用基本规定根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)包括销售费用、管理费用和财务费用。