不动产投资入股增值税(以不动产投资入股涉及到税收)

1.上述所称非货币性资产，是指现金、银行存款等货币性资产以外的资产，包括股权、不动产、技术发明成果以及其他形式的非货币性资产。由于投资方以房地产对外投资，房地产的土地使用权随之转移到被投资方所有，被投资方应按规定计缴城镇土地使用税。

2.基于以上税收政策规定，财税［2016］36号文件附件二第10条能减去土地使用权原价计税增值税的情形只限于选择一般计税方法计征增值税的一般纳税人的房地产开发企业销售其开发的房地产项目，不包括转让2016年4月30日后取得的国有土地使用权的情形。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号中规定的简易计税情形也未包括转让2016年4月30日后取得的国有土地使用权的情形。根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）根据国税函发〔1995〕110号宣传题纲相关解释，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

3.土地增值税的处理《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）第四条规定：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

4.需要注意的是，《财政部、国家税务总局关于继续支持企业、事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔2018〕17号)规定，母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋划转，如果不熟悉相关的税收法规，在纳税申报时会产生遗漏，引发税务风险。根据契税相关法规，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予，依法征收契税，纳税义务人是境内转移土地、房屋权属时承受的单位和个人。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

5.王达成以投资入股方式，将房产投资到公司名下，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应当缴纳土地增值税。投资方以土地向被投资方增资，被投资方免契税。

1.纳税分析：如果该土地为2016年4月30日前取得的根据财税〔2016〕47号第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

2.如：国家税务总局公告2016年第18号文相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕号)相关规定。

3.个人将不动产投资到公司名下，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应按照财产转让所得项目征收个人所得税。以国有土地投资入股，投资方可以将土地转让所得税按不超过5年的时间均匀计入相应年度的应纳税所得额，计算企业所得税。

4.如果王达成转让的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，则免征个人所得税。

5.所谓取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。财税［2016］36号文件附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第四款进项税额规定：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

6.将个人自有房产投入自己投资的个人独资企业或一人有限公司，土地使用权、房屋所有权的权属未发生变更，在办理土地使用权、房屋所有权登记时仅需办理更名手续，根据国税发〔2009〕31号文第七条规定。上述2点政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

7.（2括号非房地产企业将国有土地投资入股到房地产企业名下，则非房地产企业必须缴纳土地增值税。母公司以房地产投资子公司免征契税，有两个前提：房地产投资对象必须是全资子公司，即该子公司只有母公司一个法人股东;母公司以房地产增资，不同于新设公司的投资入股，增资是对已成立公司依法增加注册资本金的行为。对个人转让非货币性资产的所得，应按照财产转让所得项目，依法计算缴纳个人所得税。

1.《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。上述5点政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

2.现将以不动产投资入股的涉税问题分析如下：个人所得税个人不动产投资入股到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳个人人得税。将房产投资到公司名下，是以不动产为支付对价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应当缴纳土地增值税。城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加等随增值税而征收的附加税费也需一并申报缴纳。

3.房产税王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳房产税。根据《财政部、国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)的规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。如果王达成投资入股的房产为住房的话，根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)相关规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

4.企业所得税的处理《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第一条规定居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。第五条规定上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

5.0个人所得税个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资发生。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。当房地产转移的任意一方是具有房地产开发资质的房地产开发企业时，以房地产作价投资入股，需在投资入股环节按规定缴纳土地增值税。

6.增值税王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳增值税。

7.王达成以房产投资入股，则在发生转让时。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。