房地产预缴增值税税率(房地产行业土地增值税预缴税率)

1.土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税销项税额。若项目中涉及自持，需将可售对应土地成本按照建面分摊出来。

2.案例解析：通常在实操的税务申报工作中，当月的预售房款通常会在次月进行税金申报，在计算当月预缴税额时，预售房款应该用上月的金额进行计算。具体方法如下：计算增值额的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

3.从开发商角度，收取的200万元本质上属于销售货值，开发商替客户缴纳相应的增值税销项税（如:17万），剩余金额（183万）为销售商品房实际取得的销售收入。

4.纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。需要注意的是财务成本无相应进项产生。

5.二手房土地增值税计算方法：(1括号以1%的税率征收。根据项目实际情况决定，和当地税务主管确认清楚。征收对象为增值部分，纳税人即卖方。

6.※总结如下表：层面2：是否存在进项税进行增值税抵扣。对于公开招拍挂项目来说，对于二手并购项目可能会涉及相关老项目的营业税计算。

7.强调两点：实际发生的成本≠土增税前允许扣除的成本实操层面，不同地块、不同项目之间基本无法进行成本转移。

8.)二手房土地增值税的优惠政策纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%，免予征收土地增值税。

1.需特别注意的是：企业所得税交税主体为公司，对于财务费用来说，必须核对其开票主体是否为同一主体公司。其中财务成本5000万元。结构3：所得税税率除特殊政策优惠地区外，所得税税率一般为25%，特殊地区（西藏等地区）税率为15%左右。

2.包括两层含义：只对转让国有土地使用权征税，转让集体土地使用权不征税;只对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，即有偿转让房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。

3.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的不得免征土地增值税。清算条件：具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

4.发生时点通常以开取发票或进行不动产权属变更为主。2括号工程成本：将工程成本按照科目细项拆分，各项成本取票率及相应税率如下表所示：工程成本通常可以收取一定比例的增值税专票，可以进行相应比例的进项税抵扣。

5.根据《土地增值税暂行条例》的规定，凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，均应按规定缴纳土地增值税。

6.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不同于增值税、土增税，所得税在计算上存在五年亏损弥补期，即一个项目公司在上一年度发生了一定金额的亏损，在本年度的所得额为正数的情况下，会考虑上一年度亏损值对本年度所得额的抵消效果，使得实际缴税基数降低，有效亏损弥补期为五年。

7.将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税。3括号管理费用、营销费用：与工程成本相似，同样涉及相应取票率问题。

1.征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。上面所列四级超率累进税率，每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税。

2.以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。进项税额=成本进项税额+费用进项税额。

3.即根据销售商品销售额，按规定的税率计算出销售税额，然后扣除取得该商品所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额。判断新老项目所谓的新老项目是对营改增前后项目类型进行划分，老项目的计算可采取上述简易征收方式，而对于新项目必须采用营改增后的计算方式，也就是上述按照差额计征下的一般计税法。按照目前房地产税收政策，开发商需缴营业税、土地增值税、企业所得税等。

4.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准。题目中可以计入允许抵扣的土地价款范围的有：土地出让金、拆迁补偿款。

5.4括号财务费用：根据营改增36号文，贷款服务产生的财务费用无法开具增值税专票，可开具增值税普票。※总结表如下：增值税的计算四步法判断纳税规模小规模纳税人年应税销售额≤500万元，在计算增值税时采取简易征收方式（即不需采用差额计征方式，而按照直接征收法进行计算。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。