关于土地增值税(土地增值税的最新规定)

1.房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称城建税）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

2.使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

3.按清算单位总建筑面积计算分摊扣除项目金额。房地产开发企业清算单位内发生的公共配套设施费应直接计入清算单位的扣除项目金额，不得在其他分期项目中计算分摊。

4.纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第六条规定执行。该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。

5.不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条项的免税规定。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。公共配套成本费用未发生的，不得预提公共配套的成本费用，待实际发生时，在发生当期清算时计算扣除。

6.房地产开发企业开发不同的房地产开发项目所共同拥有的公共配套设施，按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊。十关于财政部、国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字[1995]7号）适用范围的问题。

7.十关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。十关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。

8.关于与转让房地产有关的税金扣除问题营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中与转让房地产有关的税金不包括增值税。

1.提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。房地产开发企业分期开发房地产项目，部分分期项目已办理核定征收，其余分期项目不符合核定征收条件的，清算时不得核定征收土地增值税。

2.关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函[2008]342号）关于扣除项目分摊计算问题房地产开发企业分期开发项目清算时。

3.提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。十关于纳税期限的问题根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。

4.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。关于企业兼并转让房地产的征免税问题在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

5.适用税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

6.其分摊方法一般掌握为在不同期项目之间按占地面积计算分摊，在同一期项目内按建筑面积计算分摊。

7.无法按照清算单位或房地产项目不同类型直接归集的，纳税人按以下原则计算归集：取得土地使用权所支付的金额原则上按照土地面积比例分摊。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

8.房地产开发企业开发不同的项目所共同拥有的公共配套设施，先按不同项目占地面积计算分摊，再按清算项目内建筑面积计算分摊。

1.具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2.对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。关于个人互换住房的征免税问题对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。且可提供合法有效凭证部分分摊扣除。房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称城建税)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

4.十关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。

5.对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述不正确的是。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认。

6.建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用原则上按可售建筑面积比例计算分摊。

7.相关的问题第1题下列关于房地产开发企业土地增值税清算的有关规定，表述正确的有。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。