房地产企业所得税预缴计算方法(房地产企业所得税预交金额计算)

1.期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照《通知》第二十八条第三款有关规定税前扣除。（摘自国税函[2010]39号《关于建筑企业所得税征管有关问题的通知》、国税函[2010]156号《关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》）建筑企业总机构在我省的，总机构直接管理、在省内跨地区设立的项目部暂不就地预分企业所得税，其经营收入、职工工资和资产总额汇总到总机构统一核算，由总机构按规定申报缴纳企业所得税。

2.企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

3.其他成本项目的分配法由企业自行确定。已预缴的土地增值税，计入税金及附加科目的借方，填写企业所得税申报表时，特定业务明细表中的实际发生的税金及附加、土地增值税栏不再填写，此时的税金及附加应填入企业所得税主表中，应包含在利润总额中，作为扣除项填报，同样可以在税前扣除。

4.房地产开发商按照预计毛利率预缴企业所得税，根据房地产工程项目不同，预缴的毛利率也不同。房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率，由各省辖市国税局根据《通知》第八条规定的毛利率，结合不同开发产品联合地税部门共同确定，并报省国税局备案。国家税务总局江苏省税务局2018年6月15日关于《国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告》的解读近日，国家税务总局江苏省税务局发布了《国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告》（以下简称《公告》）。

1.以前年度尚未进行境外税收抵免处理的，可按本公告规定执行。主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。

2.本公告适用于2017年度及以后年度企业所得税汇算清缴。对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，经财政部批准免税的其他房产：老年服务机构自用的房产免税；损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。分包企业或联合体各方企业申报抵免时。

3.企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。

4.企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，最高不得超过合同总金额的10%。

5.品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

6.江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》的通知（苏国税发〔2009〕079号）、江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》的通知（苏地税发〔2009〕53号）废止。

7.企业清算的所得税处理，是指企业在不再持续经营，发生结束自身业务、处置资产、偿还债务以及向所有者分配剩余财产等经济行为时，对清算所得、清算所得税、股息分配等事项的处理。

8.关于房地产开发企业的预缴税金问题，在预售阶段和尾盘销售阶段的处理以及纳税申报地点不尽相同，这里笔者做了一个梳理，主要探讨增值税、土地增值税和企业所得税三大税种。

1.对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十六条第二款废止。对达到收入确认条件的预收账款转入当年销售收入，并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏，就是借本年利润，贷营业税金及附加，对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表预收账款的期末余额里，对此部分计提的税金在编制报表时，笔者认为应并入其他流动资产反映。

2.所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

3.此外还需要注意的是房地产工程项目不同，预缴的毛利率也不同。房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。

4.房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

5.对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。月末纳税申报(1括号、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。