税收筹划案例增值税计算(实时/阐述)
作者:林松祥 发布时间:2022-10-24 01:01:34 点赞:次
土地增值纳税筹划是一项系统工程,尤其是规模的开发项目。这里只就部分实际情形谈几点,供同行参考。
一、实地调查做好项目预测,即按项目预算测算应纳的土地增值税
先到项目现场进行勘察,了解项目位置、项目开发类型(普通住宅的层数、非普通住宅的类型、车库的类型、自行车库的配置)、开发产品档次(外立面装饰、内装修档次)、绿化景观档次(绿化面积、树木大小、假山景观的范围)公共配套设施组成及实际使用情况(会所的面积及用途、人防工程及地下车位的面积及用途、是否有医院、学校、运动场室),并取得项目平面方案图。用照相机分别对普通住宅、非普通住宅、绿化景观、公共配套设施进行拍摄。
根据企业的帐面情况,按《土地增值税清算初算表》进行预测,预测的主要内容,总建筑面积、可销售面积(普通与非普通)、不可销售面积(会所、社区用房、车库等)并计算相关比例。
收入总额、成本总额,计算应交税金和税收负担率。
二、对收入进行测算
按乐观型、保守型和一般型三种情况预测收入额。然后分别测算出三种情形下的应纳土地增值税。
其中对普通住宅要单独测算,因为它在增值率20%以下的可以免征增值税。
此外,对商业性部分也要单独测算;对自持部分也要单独测算。
三、测算开发成本
要分别对土地款、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安建工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、利息支出、装修费用、绿化景观等分别测算。
此外,对公共配套设施项目发单独测算;对地下车房要单独测算。
四、确定成本的分摊办法
成本的不同分摊办法,虽然不能改变最终的总额成本,但能改变不同项目的成本总额,因此能改变应纳土地增值税的总额。
五、采用预算法控制收入成本即能控制应纳的各项税金包括土地增值税。实现企业的利润最大化。