基建工程税务筹划方案(本月/商讯)

房地产财税界有一个共识，合并清算通常比单独清算更具成本效益。如果合并清算低于非合并清算，则意味着有税收规划的空间。换句话说，争取合并清算是一种税收规划手段。但现有土地增值税法规和执法口径差异较大，努力实施合并清算的关键是掌握地方税收政策和执法口径。本节以合并清算中的合并分期为例。

01、为什么说分期规划有空间？

由于分期付款的划分标准不同，这意味着企业有选择的空间。

原则上，土地增值税是根据房地产开发项目计算的，但在实践中，房地产项目有许多不同的划分标准。例如，政府不同部门分别确定了不同的划分标准，并颁发了许多项目许可证。如项目批准、规划许可证、建筑许可证、销售许可证等。根据项目本身的需要，分期开发、建设和销售也有所不同。

正是因为这些不同的划分标准，企业才有选择的空间。

02、税法关于分期的规定是什么？

中央一级的规定

（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算最基本的会计项目或会计对象为单位。

(二)《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发行〔2006〕187号，以下简称187号文件）规定，土地增值税以国家有关部门批准的房地产开发项目为清算单位；分期开发项目以分期项目为单位。

(3)《土地增值税清算条例》(国税发行)〔2009〕91号)第十七条规定，房地产开发项目是否以国家有关部门批准备案的项目清算；分期开发项目是否以分期项目清算。

2、地方规定

文件仅限于篇幅不好，我们一般将这些规定分为三类：

第一类以规划部门颁发的土地或工程规划许可证确定的分期分批建设项目为单位进行清算。有：浙江、湖南、安徽、重庆、大连、青岛。

第二类，根据项目实际情况和相关材料确定，代表区域包括：北京和安徽

第三类，税务机关可以根据纳税人自的，税务机关可以根据纳税人自己的分期付款项目确定为清算单位。代表性地区5年以上)、深圳(3年以上)

土地增值税计算流程繁琐，扣除项目复杂，各省土地增值税清算口径不统一，加剧了土地增值税清算难度。

03、合并分期的规划思路是什么？

1、上策：在项目审批和规划过程中，避免不必要的分期增加土地税负是最根本的解决方案。

2、中策：通过预算提前测量各种方案的税负，从设计环节平衡各期税负，是对报告规定时未考虑税收因素的补救措施。

3、下策：利用模糊的政策区域，创造符合并期条件的条件，通过与税务局沟通，争取合并。这是上策和中策的后期补救措施。

土地增值税检查案例分析

01、案例背景

基本情况

FA企业全资开发项目，而且A企业是J集团的子公司。

F该项目只有两种清算类型：开发普通住宅和非住宅，包括车库、商店和幼儿园。

F项目清算只有两种类型：开发普通住宅和非住宅，包括车库、商店和幼儿园。根据A企业提交的第三方出具的验证报告，F项目销售的产品收入增值率为负，即土地增税税负为零。F项目按规定预缴土增税1100多万元，全额申请退税。

税务局提出的疑问、验证和处理

质疑A企业申报的土增税实际税负为零。根据A企业提供的信息，扣除相关成本后，F项目开发经营利润率约为13%，与行业正常利润率不符。

对销售收入的真实性和完整性提出质疑，普通住宅的单价高于非住宅的单价，商店和幼儿园的平均价格低于市场价格。

质疑成本比率，F项目申报费用总额超过4亿元，即单位面积成本超过按竣工年度计算的定额标准。鉴于三个疑点，税务人员从以下四个方面入手，

核实土地增值税清算：

根据当地税务机关的有关文件，发现F项目有两个《建设用地规划许可证》，F项目分为两个清算单位，而A公司提交的报告材料只分为一个清算单位。经调查，另一个小地块《建设用地规划许可证》是一栋独立的非住宅楼。因此，清算单位重新划分后，独立非住宅楼单价上涨，审核后应退土增税300多万元。

经仔细检查，F项目收入存在两个问题：一是部分住宅收入明显较低。根据第三方资产评估机构出具的房屋评估报告，土地增税清算报告调整了40多套房屋的评估价格，增加了销售收入360万元。此外，合同单价明显低于评估价格，未增加销售收入的普通住宅近60套，上述两种情况均无理由。二是非住宅(商铺、幼儿园)的销售收入低于市场价格的15%左右卖给J集团。

一是土地成本金额存疑，J2010年，集团收到F项目土地出让返还款、配套费、人防费约1.2亿元，约定用于F项目基础设施拆迁。二是前期工程费扣除凭证不足，三是建安工程费扣除凭证不足，四是乔木结算价格与成本信息差异较大，五是附加扣除不包括收费。

车库不能分担取得土地使用权支付的金额。此外，幼儿园不支付配套费，配套费即配套费的契税不得分担。独立非住宅楼属于独立地块，单独入户，不享受社区环境，不得分担园林费用。

税务局已将应退金额减少约370万元。02、

房地产开发企业土地增值税检查重点

1.税收优惠政策是否适当运用

中国《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》、财政部、国家税务总局《关于土地增值税具体问题的通知》(财税[1995]48号)、《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)。如果房地产企业需要享受这些税收优惠政策，税务局将仔细检查企业项目是否适用相关税收优惠政策。因此，如果企业对税收政策有误解，规划方案可能成为非法逃税方案。

2.销售收入是否完整

销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是适用土地增值税预缴阶段预征率的基础。因此，销售收入的完整性是税务机关在土地增值税预缴阶段和清算阶段的重点。

3.扣除项目是否真实，扣除金额是否准确

除销售收入外，计算土地增值税时可扣除的项目也是税务机关的重点，主要包括:土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发成本、老房子及建筑物评估价格、与房地产转让有关的税费。同时，企业可以按土地成本与开发成本之和的20%加计扣除项目。同时，企业可以根据土地成本与开发成本之和的20%增加可扣除项目。税务检查时，税务机关主要取决于是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情况。土地使用税、印花税、房地产税是否计入管理费用，开发间接费用是否计入错误，代收费用是否计入错误的附加扣除，各种费用是否有相应的法律凭证，成本分摊是否合法。03、

房地产开发企业土地增值税筹划难点

1.规划时间不当。无论是房地产开发企业的土地增税规划还是其他税收规划，税收规划方案可行性和可操作性的关键在于提前规划，否则规划空间越小。

房地产开发企业本身有许多业务环节，涉及的数据、数据和情况相对复杂。当企业财务人员不熟悉税法和企业财务处理的差异时，他们认为他们可以为企业节省税收，这可能会导致更多的税收成本。