怎样合理避增值税(近期/分析)

转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物，即转让房地产、取得收入的单位和个人， 征收土地增值税应当按照取得的增值额和适用税率计算。增值是收入与扣除项目的差额 包括货币收入、实物收入和其他收入，扣除土地使用权所支付的金额和开发土地的费用 四级超额累进税率适用于相关税费等扣除项目 增值30%、40%、50%、60% 税率越高，税率越高。计算该税涉及的内容大多是其他税种无法比拟的。稍有不慎或规划不当会给企业带来麻烦 税收负担沉重。筹划土地增值税一般有三招：

利用贷款利息的筹划：

1.房地产开发完成前的利息费用企业会计制度规定：

从事房地产开发业务的纳税人借钱开发房地产 房地产竣工前发生的贷款费用，应当计入房地产开发费用。这意味着房地产开放 发行企业完成前的贷款利息可计入开发成本，并可作为扣除房地产开发费用（三项期间费用）的基础 数。特别是从事房地产开发的纳税人，也可以根据土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和增加 计 扣除20%，可以大大增加扣除项目金额，减少增值，减轻税基和税率的税负，增加 企业净收入。

2.房地产开发完成后的利息费

财务费用中的利息支出，可以按房地产项目转让计算、分摊、提供金融机构证明的。允许实际扣除， 但最高不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额；不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出 出具或者不能提供金融机构证明的，按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和支付房地产开发费用 扣除计算在10%以内。因此，企业可以选择：如果购买房地产主要依靠债务融资，利息费用的比例相对较高 提供金融机构证明，按实际扣除；相反，主要依靠股权资本筹集资金，利息费用很小，不计算应分摊的利息， 这样可以扣除更多的房地产开发费用，有利于企业价值的最大化。

从以上分析可以看出，在可能的情况下，将利息费用计入房地产开发成本是企业在扣除项目税款时提高的 划时的首选。 规划采用建房方式：

1.房地产代建行为是指房地产开发企业代客户开发房地产，开发完成后向客户收取代建收入 的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但房地产所有权没有转让，其收入属于 对于劳动报酬，营业税的征税范围不是土地增值税。房地产开发企业可以利用这种建房方式， 减轻税收负担，但前提是最终用户可以在开发之初确定，定向开发，避免开发后销售缴纳土地增值税。

2.合作建房是指一方出钱，一方出地，双方共同建房的行为。建成后按比例分房自用， 土地增值税暂免；建成后转让的，按规定征收土地增值税。企业可以充分利用这一优惠政策，实现双重优惠政策 赢。 如果富民房地产开发公司在一个繁华的城市拥有一块土地，计划与利国实业公司合作建设办公楼，资金由利国 国内工业公司提供，建成后按比例分房。

对于利国实业公司来说，分割的办公楼不含土地增值税，会降低购买 成本。即使将来处置，也只会自己缴纳土地增值税。对于富民房地产公司来说，作为办公用房，不是 缴纳土地增值税可以节省大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力。这样，投资者就实现了 与房地产企业双赢，分散经营收入规划。