公司一般怎么避税的(实时/阐述)

房产税有两种缴纳方法：

如果是自用通常适用从价计征，税率为1.2%，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；

如果是出租的通常适用从租计征的，税率为12%，以房产租金收入为计税依据。

很多企业将房屋造价中的设备设施从原值中剥离单独计价，如电梯、消防设施等，采用这种做法强行希望降低房产原值是非常危险的做法，因为电梯和消防设施都属于房屋造价一部分，构成房屋使用功能，不可以单独剥离。

同样的道理，从租金收入中将电梯、消防设备等租金收入剥离出来依然是不合理的高风险操作，一旦税务机关发现，将面临补税、罚款和滞纳金缴纳。

这个问题的关键其实在于装修费用究竟是不是应该计入房产原值？通常情况下，新建房屋（无论是外购还是自建）首次装修费用应计入房产原值作为固定资产，旧房后续装修如果不涉及结构调整的通常作为长期待摊费用处理，按照至少三年的原则进行分摊。

因此，对于新房装修还是应当计入房产原值作为房产税计算依据。但是在租赁环节有一个特殊情况可以考虑，那就是装修到底是房产所有人投资还是租赁人投资，如果是租赁人投资，自然不需要计入房产原值，租金价格也可以适当降低，房产税自然随之降低。

房产税一般是在租赁的第一个环节缴纳，由房产所有人按照租金收入12%缴纳，实务中如果出现转租行为，如A公司以50元/平方租给B公司，B公司以100元/平方租给C公司，那么房产税应由A公司按照50元租金价格计算缴纳，第二个环节B公司只需要缴纳增值税即可。

很多人想利用这个规律自行设计低价转租，降低房产税税负，这里需要特别关注风险，转租作为一种特殊交易行为，一定要有真实性和合理性，而且在双方定价中，第一个环节为什么是50，第二个环节凭什么涨到100，背后都要有逻辑支撑，比如长租与短租的价格不同，品牌影响力影响价格不同，还有是否B公司有后续投入影响价格不同等，都是企业在面临转租时要特别关注的风险点。

无偿使用房产通常出现在关联公司之间，如果是无偿使用并不能规避缴纳房产税。根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”因此，出现无偿使用，应由使用人代为缴纳房产税。

这里特别需要关注这个“代”字，那就意味着房产税还是应由产权所有人缴纳，使用人代缴纳并未改变纳税义务本身。而且无偿使用还可能引发更多风险，如根据增值税规定，企业和个体工商户对外无偿提供服务，应视同销售缴纳增值税，这里的无偿使用就是典型的无偿提供服务，还会涉及按照公允价值计算缴纳增值税的风险。因此，无租使用得不偿失。