怎样可以减少个人所得税缴纳(今日/解答)

经常有朋友问我，家里打算买房或者卖房，涉及哪些税费？怎样才能少缴税？今天，我们就聊聊这个话题。

（一）二手房买卖涉及哪些税费？

二手房买卖关系到卖方和买方。

从卖方来看，涉及的主要税费有：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税。

从买方来看，涉及的主要税费有：契税和印花税。

根据财税〔2008〕137号文件规定，“对个人销售或者购买住房暂免征收印花税”，“对个人销售住房暂免征收土地增值税”。也就是说，目前个人在二手房买卖过程中免征印花税和土地增值税。

（二）二手房买卖涉及税费政策规定

1、增值税：个人将购买不足2年住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；对2年以上（含2年）住房对外销售的，免征增值税。

2、附加税费：以实际缴纳的增值税税额为计税依据，城市维护建设税分别按照7%、5%、1%的税率缴纳（市区，税率为7%；县城、建制镇，税率为5%；其他地区，税率为1%）。教育费附加、地方教育费附加分别按照3%、2%的征收率缴纳。

3、个人所得税：

（1）根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得，应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。

（2）对个人转让五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

（3）核定征收。以山东为例（鲁财税〔2006〕32号文件），对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，以及计算出的房屋原值明显偏高的，可以由主管税务机关按纳税人住房转让收入的的1%核定应纳个人所得税税额。

4、契税

契税税率为3%-5%，但目前国家对普通住宅有优惠政策，规定如下：

（1）所购房屋面积90平方米以下，不管是第一套还是第二套，契税按房款1%征收;

（2）所购房屋面积大于等于90平方米，第一套房契税按房款1.5%征收，第二套按房款2%征收。

（3）三套及以上住房，契税按照房款3%征收。

（三）二手房买卖怎样少缴税？

1、把握好时间节点。在房产中介网上，我们会看到很多房子标注“满2年”或者“满五唯一”。 这其实就是在告诉我们：该套房源2年以上，可以免征增值税；该套房源5年以上，并且是家庭唯一生活用房，可以免征个人所得税。所以当你准备买卖二手房时，把握好2年、5年这两个时间节点，真的可以让你节省一大笔钱。

2、确定好购房面积。二手房买卖的契税，根据房屋面积分别适用不同的税率。以90平方米为基准，大于或者小于90平方米，契税最高可以相差一倍。 如果你家庭人口不多，可以选择90平方米以下的住房。毕竟房子对大多数家庭来说都算得上一个大件儿，对于动辄上百万的房款，低一个百分点就能少缴不少税。

3、控制好住房套数。国家对普通住宅的优惠政策，适用于家庭两套住房以内，对三套以上不论面积大小，均适用3%的契税税率。所以，如果你打算换房改善居住环境，建议你选择先卖后买，减少住房套数享受优惠税率。

（注：参考资料：“税务大讲堂”、“微微聊财税”等微信公众号）