城市更新税收优惠(实时/要点)

地方财政紧张的情况下，强化税收征管或许也是个办法。

近两周，深圳的同行反馈说，对于城市更新项目中被搬迁企业取得的货币补偿所得适用政策性搬迁5年递延纳税的优惠政策一事，税局目前在审核和认定上已非常严格，包括要求被搬迁企业必须有真实的搬迁重置总体规划、迁入地址、人员安排、搬迁计划及恢复生产计划等，相较于前些年偏重形式上的审核，目前被搬迁企业取得拆迁补偿款后实际能通过上述实质性审核的屈指可数，也即大部分被搬迁企业在取得拆赔收入的当年就必须完成申报且无法适用政策性搬迁5年递延纳税的优惠政策。

无独有偶，东莞的做法则更为彻底，不少同行反馈，东莞目前拟取消城市更新项目中被搬迁企业和个人的所得税等涉及的相关税收优惠，比如工改工项目中税局最近明确回复说自然人（物业权利人）取得的搬迁补偿款不属于个人所得税的免税范围，自然人需要按照经营所得来缴税。事实上，关于东莞城市更新税收优惠政策收紧的问题，东莞市自然资源局在5月13日发布的《关于聚焦先进制造 打造高品质空间 全面加快三旧改造的实施意见》（东自然资函〔2022〕402号）中就明确规定，“对于因三旧改造重新收回的国有工业土地，由开发主体按照市或镇街（园区）三旧改造拆迁补偿标准指引进行补偿，超出规定补偿标准的，不再享受相关税收政策优惠”。市场方面预计，就东莞的城市更新而言，今后被搬迁的企业和个人（除原住民）取得的拆迁补偿款大概率都将无法适用政策性搬迁的相关税收优惠政策，更多业务操作方面的细节问题则欢迎在我们本周六的交流会中继续探讨和交流（详见《20220611交流会：城市更新与土地整备利益统筹项目的税筹规划与前融实务》）。

我们注意到，除以上情况外，近两个月以来，江苏等省市的税收优惠地出现了大面积的税务稽查案件，比较典型的就是税收优惠地载体（如个人独资企业、合伙企业）近两年大额开票导致被税局稽查的情形。要知道，在房地产、城市更新及地产融资业务领域，大部分顾问费用、咨询费用、管理费用等都高度依赖税收优惠地载体进行税收规划，而这也是去年以来大部分税收优惠地都已取消个人独资企业与合伙企业个人所得税核定征收政策的直接原因（主要是税收优惠政策被恶意利用）。不仅如此，全国各地自去年下半年以来税务稽查的范围之广、力度之大也前所未有，比如很多城市的税局将关联企业之间的往来款也纳入了稽查范围。

对于城市更新项目中被搬迁企业取得拆迁补偿款的所得税筹划问题，我们一直都倾向于建议通过公募基金投资的方式进行税收规划（详见《拆迁补偿款的纳税筹划与回迁房的二次转让》），如果深圳、东莞等地针对被搬迁企业拆迁补偿款的税收优惠政策继续收紧或取消，那取得拆迁补偿款的企业将存在更迫切的所得税规划需求，而放眼目前可适用的税收规划方式，也仅有公募基金投资这个主要的选项。需要注意的是，就我们当前的业务操作经验而言，通过适用公募基金投资的税收优惠政策优化企业所得税的负担，在实际操作层面一定要注意以下几点：一是在公募基金产品选择时建议投向以债券为主，若难以选择也可让专业机构协助配合；二是公募基金的投资本身具有风险，需结合企业本身风险承受能力而理性决策；三是分红比例预期需降低，基金持有时间会拉长，因此也需综合考虑资金成本等问题。

前面有提到，目前很多税收优惠地的税局都在大力稽查近两年税收优惠载体（个人独资企业、合伙企业等）违规大额开票的问题，而且目前大部分税收洼地也都取消了个人独资企业和合伙企业类小规模纳税人针对自然人投资者的核定征收申请。事实上，不管是以往还是现在，且不管是房地产行业还是金融行业，很多企业其实一直都面临无票支出的问题，比如因为项目的推进所需支付的各种各样的费用，其中涉及到需要支付方承担税金的情况尤为常见（比如开发商支付台底费、拆迁服务费、顾问费、咨询费、管理费、居间费等）。根据我们的经验，通过税收优惠地载体解决交易对手（收款方）的节税需求以及支付方的票据合规问题，只要有真实的交易基础，在税收法规层面其实并没有什么风险。尽管大部分税收洼地都已暂停个人独资企业和合伙企业类小规模纳税人的自然人投资者的核定征收申请，但税收优惠地的个体工商户在可享受核定征收税收优惠政策的情况下依旧可以成为税收优化处理的选择，只是在商业合理性和税收合规方面需满足税法的相关要求。