深圳核定征收申请(当日/研读)

若城市更新单元已通过专项规划审批，且拟拆除范围内的权利人为单一主体或已经按照规定形成单一主体，可向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认。

符合要求的，区城市更新局向申请人核发实施主体确认文件，并签订项目实施监管协议；

不符合要求的，不予办理并函复理由。笔者依据涉及实施主体确认的相关规定，结合本人实务经验，对实施主体资格确认涉及的相关问题进行梳理。

根据《深圳市城市更新办法实施细则》（深府[2012]1号）第四十九条与各区相关规定可知，申请实施主体资格确认，应提供以下材料：

1、申请表、申请人承诺书。

2、申请人身份证明文件。如委托书、法定代表人证明、营业执照等。在《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2016]38号）施行后纳入市城市更新单元计划的城市更新项目，涉及房地产开发经营的，应提交具备房地产开发资质项目的相关证明材料。

3、项目范围图，所需提交电子版及彩色图5张；图例需注明：建筑物编号、建筑物边线、拆除用地范围、开发建设用地范围及坐标。

4、项目范围内土地和建筑物测绘查丈报告。

5、项目范围内土地和建筑物测绘权属证明资料。

6、土地和建筑物信息核查复函，分期实施的需提交分期权属示意图注明各期范围内的土地和建筑物。

7、申请前30天的权属证书产权登记电脑查询单，包括权属、抵押、查封等情况。

8、申请人形成单一主体的相关证明材料，或者城中村合作改造主体的证明材料。

9、城市更新单元规划批复及规划编制文本。

10、分户档案，档案资料：搬迁补偿安置协议、权利人身份证明、权属证明、权利人声明、付款凭证、测绘报告。

11、土地、建筑物权属及单一主体形成情况汇总表。

12、城市更新单元实施方案。

13、关于项目拆除情况的说明及承诺。

14、关于原农村集体经济继受单位已履行集体资产处置相关手续的意见。

15、关于国有资产已履行资产处置相关手续的证明材料，如评估报告、处置意见等。

16、创新型产业用房建设和管理承诺书。

为避免因资料不全导致区城市更新职能部门要求完善资料，耽误不必要的审批时间，申请人可登录项目所在的区城市更新局官网，查询提交材料的份数、格式等要求，并可选择在网上办理或窗口办理。但需要注意的是，所有资料项目名称应保持一致，并与规划批复的项目名称相同。

申请资料齐全的，区城市更新职能部门应当收到申请后10个工作日内完成对相关材料的核查工作。经审查，认为申请人符合实施主体确认条件的，就申请人提供的土地、建筑物权属情况及单一主体形成情况在项目现场、深圳特区报或深圳商报及区城市更新局网站上进行7天的公示；同步核定监管资金,额度应为公共配套设施建设专项监管资金、回迁房建设专项监管资金、货币补偿（应支付的货币补偿款-已支付货币补偿款）之和，起草《实施监管协议》及《银行保函》。

公示期内未收到异议或有关异议经核实不成立的，应当在5个工作日内与申请人签订实施监管协议，并核发实施主体确认文件。

01项目拆除范围

确认规划批复范围面积与项目土地、建筑物信息核查复函记载面积是否一致：如项目土地、建筑物信息核查复函记载面积大于项目专项规划批复范围面积的，需要提交按照项目专项规划批复范围面积重新核查的复函；如项目土地、建筑物信息核查复函记载面积小于项目专项规划批复范围面积，需说明差额面积部分的权属情况。

02项目拆除建筑面积

测绘报告记载的面积应与与项目土地、建筑物信息核查复函记载的面积一致，测绘报告记载的建筑物编号、面积与项目范围图、权属证明书证载面积等资料内容一致。

03项目权属证明

有产权登记部分，应提供权利主体的房产证、房屋所有权等资料，若权属证书记载的权利人等内容与申请人提供的权利人不一致，提供相关资料证明权利人已依法发生变更。如权利主体变更企业名称，需提供变更通知书。其次，申请前30天内的产权登记电脑查询清单记载权属情况应与权属证书记载的情况一致，不存在有效抵押、查封的情况。

无产权登记部分，应履行相关的确认权属程序，提供原土地所有人出具的经在项目现场公示的《权属证明意见》。公示前应向区城市更新局提交公示材料并书面告知区城市更新局。公示异议受理单位为区城市更新局，公示期间应不少于7天。

04形成单一主体的证明材料

城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体可通过以下方式形成单一主体：权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司；权利主体与搬迁人签订搬迁补偿协议；权利主体的房地产被收购方收购。

申请人应根据形成单一主体的方式，提供相应的证明文件。

如以签订搬迁补偿协议的方式形成单一主体的，申请人应与项目范围内土地、建筑物权利主体签订搬迁补偿协议，且权利主体应与产权登记证书或权属证明记载权利主体一致。搬迁安置补偿协议应明确约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。补偿的范围应包括项目范围内全部的土地、建筑物及构筑物等。

如以合作方式实施城中村项目的，应提交改造合作协议或合作开发协议，社区股份合作公司应按照章程规定召开股东大会或股东代表大会表决合作方案，且表决的合作方案应与项目合作协议约定的内容一致。按照相关规定根据集体用地面积占城市更新项目总用地面积比例，申请报辖区街道办备案或报辖区街道办出具审核意见后报区集体资产管理部门备案。

《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2016]38号）（以下简称《暂行措施》）对实施主体提出了更高的要求，具体为：

01加大配套力度

《暂行措施》中新增内容，提高了公共配套设施配建标准，大幅度提高人才住房、保障性住房配建比例，加大实施主体的开发成本。

02规范实施主体资格

对于《暂行措施》施行后即2016年12月29日纳入城市更新单元计划的城市更新项目，涉及房地产开发经营的，在申请实施主体确认时，申请人应当具备房地产开发资质并提交相关证明材料，属于原权利主体自行改造的项目除外。

这意味着具有开发经验及资质的房地产开发商在城市更新中更具优势，无开发资质的企业只能寻求与有资质的企业合作。

03强化建筑物拆除监管

《暂行措施》规定，城市更新项目在实施主体与区城市更新职能部门签订项目实施监管协议后方可进行建筑物拆除。该规定旨在防止开发商为了控制权利主体而提前拆除房屋，进而在项目无法推进时引发社会矛盾。

04定期开展更新计划清理