深圳有税收洼地吗(实时/要点)

一.前言

如果以深圳5.4万/平米的均价来看，深圳真的没有洼地了，但分区来看，还是能找到3－4万的房子的。

是的，我也是这么想的，直到上次去了龙岗踩盘后，我才发现龙岗的均价也开始往5字头靠近了！

“关外，位置偏僻，交通拥堵”，这是大多数深圳人对龙岗的印象。

但是等你看完下面这张图，你们大概也会惊掉巴。

“什么？龙岗的均价已经去到4.2万/㎡！”，你们印象中脏乱差的关外，也就是今天的龙岗，价格正在悄悄崛起。

我们再来看看一组数据图，如下图所示：

据中原研究中心从5月各区新房成交量情况来看：宝安、龙岗等关外片区依然为热门置业片区，成交面积占全市成交的84.4%。

龙岗成为热门的置业片区无非在于价格有优势，但是均价去到4.2万/平米，是价格虚高还是真的配套都起来了？

本周深楼市团队出发考察龙岗，到访三个项目，分别为爱联的名居广场及仁恒公园世纪、龙中的紫园又一城，探一探龙岗楼盘“火热”的原由。

昨天深楼市就仁恒公园世纪专门写了一篇《地段+地铁双优势，还带精装修，这样的盘到底值不值得买？》，感兴趣可点击翻阅，今天我就来重点说说名居广场和紫园又一城。（文中有大量实拍图可供参考）

二.地铁周边密集楼盘

我们刚抵达爱联站就发现一个现象，围绕地铁周边密密麻麻的矗立着无数楼盘。而名居广场就是这些楼群的其中之一，紧贴地铁3号线爱联站。

名居广场位于龙岗区龙城街道爱联地铁站D出口20米处，名副其实的地铁口物业。由名居房地产有限公司开发。于2017年上半年开盘，主推住宅和公寓。总建筑面积为21万平方米，占地约4.3万平方米，容积率3.99。

我们站在高处发现靠近地铁的这栋楼几乎每个楼层都晒了衣服还有被子，可以看出来入住率还是挺高的。

但是我们在项目的周边遛了一圈发现，周边有中粮祥云以及恒大城市广场两大综合体， 距离项目1.3km处有coco park。

项目自带的商业有部分已营业，但都是小商铺，对日常生活的需求还是可以满足的。但周边缺乏一些大型的商业。

我们进入售楼中心了解项目情况，大概是工作日的缘故售楼部比较冷清，三不两时才进来一两个了解项目的购房者。

据销售介绍我们得知，名居广场在售的都是现房，由于是爱联旧村的更新项目，所以小区有两栋楼是回迁房，现在的单价也是去到了4.6万/平方米。

当我们问及为何单价能去到4.6万，销售告知我们涨价是必然的，理由是项目与地铁无缝对接且坐享龙岗中心城和大运新城的发展红利；而且还是学区范围，有爱联小学及外国语学校。

随后销售的带我们进入小区看了样板间，进入小区的时候观察小区内的绿化做的一般，说不上很差但是也不是很好。

草皮没有细心养护有些已经泛黄，且小道两侧边上没有任何修饰，裸露着几厘米的泥缝；植物的配置也中规中矩，不出彩也没有很明显的缺点。

我们分别参观了78㎡两房和81㎡的三房的户型，下面来看看户型图。

首先是78㎡两房两厅户型：

这个户型方方正正，入户左边还有个小玄关，可放置鞋柜，因为面积不是很大后期想要隔起来做书房会比较小。

右侧的厨房十分迷你，留给冰箱的空间是十分狭窄的。出来就是餐厅、客厅和阳台，采光和通风较好，打开阳台门也比较安静没有噪音。主次卧户型也很方正，没有什么缺点。

再看看81㎡三房两厅的户型：

81㎡的户型我个人觉得设计得比较好，横厅的设计让整个空间显得十分开阔，比较难得的一点是客厅、阳台和主卧都比较阔绰，卫生间也不是很小。

但是厨房依旧比较迷你无法放置冰箱，如果要把冰箱放在餐厅，空间就会略微拥挤，但整体看下来是比较不错的。

除了我们看到的这两个户型，项目在售的还有80㎡两房、83㎡三房和89㎡三房的户型。

参观的两个户型都比较方正，设计上没有太大的毛病。总体看下来除了厨房小了点，还有一个小缺陷就是阳台景观都是参差不齐待拆迁的农民房。

销售给我们的解释是爱联村的拆迁也比较艰难，但是这些以后都是要拆掉的，不需要太担心视野不好的问题。问及具体什么时候能拆掉，销售也无法告知具体时间。

在我们离开之际，销售还告诉我们要赶快入手，毕竟所剩房源已经不多了，我们表示感谢后前往紫园又一城。

三.改头换面的楼盘

相信很多人跟我一样，听到“又一城”这个名字是陌生的，以为是新入市的楼盘。

实际上它是在2016年7月5日开盘的，而且当初的名字叫龙城壹号，备案名是龙平紫园。

又一城位于龙岗中心城龙平西路与黄阁路交汇处，1992年批的项目地，由中民投资发展有限公司开发。项目总占地面积约为3.4万，建筑面积为15.7万，容积率2.63。这个容积率是非常舒适的居住密度，在深圳来说是非常难得的！

但是，据我了解到的信息是项目在2016年7月的第一次开盘成交率非常不理想，究竟是什么原因？带着这样的疑问我们前往售楼中心。

还未踏进销售中心我们就看到外面非常热闹，很多人在露天的休闲区域。进入内部大门两边一字排开是中介们的签到区，有Q房网、乐有家、贝壳网等等。

这时候我发现了一个有趣的现象，就是售楼中心正对大门的中间位置，立着“深中龙初学区房”的牌子。

虽然招生的范围还有万科翰邻城、招商依山郡、麓园等等楼盘，但是依旧不影响它利用这个“广告牌”，开发商还特别“用心”的画了个红框框圈出龙平紫园吸引购房者。

售楼中心里面也是人气十足，接待区几乎都坐满了客户。我们被接待的销售带到区位图前，讲解项目的规划。

果不其然，销售给我们讲解区位的时候着重强调了深中龙初学区房，告诉我们现在买房的人不再是为了自己而是为了孩子能上个好的学校。

在区位图我们能看到的信息就是大学城、龙岗中心城、大运新城未来的各种配套，仿佛只要我在这买房，我就拥有了整个龙岗。

销售也一遍遍告诉我们，只要在这买房从幼儿园都大学就都不需要担心了。

随后我们去参观了样板间，项目在售有69㎡两房两厅、74㎡两房两厅、76㎡两房两厅、84㎡3房两厅和89㎡三房两厅的户型。

其中69㎡和74㎡的户型是一样的，这里我给大家分析74㎡两房和89㎡三房的户型，

首先是 74㎡两房户型：

在这我不得不感慨，这个户型非常方正得房率很高！阳台很大！入门即是横厅设计的客餐厅，加上大阳台，整个空间看起来十分舒服没有局促感。

相比名居广场迷你的厨房，紫园的厨房非常宽敞！冰箱什么的耶不需要放置在餐厅，厨房的空间妥妥的够用。

主次卧的空间也比较阔绰，不会显得很拥挤。户型图中黄色部分为“不计入建筑面积”，言外之意就是赠送面积啦。不管是采光、通风还是面积的利用率，74㎡得两房的这个户型是深得我心的。

再来看看89㎡三房的户型：

这个89㎡也是非常方正，所以能做到了三房两厅两卫。入门有个入户花园，右侧为厨房。进去就是餐厅和客厅，阳台也是比较宽敞的。

主次卧的比例也不会很夸张，基本的家具都能放置。整个房子的采光和通风都比较好，阳台景观为花园景观。

项目对面是天安数码城，销售介绍时说到这是整个深圳东部“逼格”最高的高科技人才聚集地。晚上站阳台，还能看到数码城的灯光夜景，十分漂亮！而且天安数码城T4楼，将会配建五星级酒店和大型商业中心。

看完样板间我们在小区走了一会，景观绿化做的还不错。毕竟容积率只有2.63，整个环境看起来还是十分舒适的。

看到这里，我已经知道为何项目在2016年7月首次开盘成绩却不理想的缘故了。从我们进售楼中心到销售的讲解，不难发现整个项目围绕着“深中龙初学位房”作为卖点。

我想开发商在经历了2016年和2017年项目销售“低迷”的情况下，重新调整了营销的套路。充分的将项目自带的学校资源和自身的价值融合，在2018年5月18日，“改头换面”再次开盘，让紫园不管在项目的知名度还是销售的热度都一改颓势，华丽变身为今天龙中的“明星楼盘”。

至于深中龙初是多好的学校，我不说大家也都知道，毕竟现在购房者买的不是房子，而是孩子的未来。在紫园这个楼盘的命运上可以很好的印证的一个道理，一所好的学校不仅仅能改变一个孩子命运，也能改变一个楼盘的命运。

四.项目总结

其实了解龙岗的人都应该知道，名居广场和龙平紫园其实真的卖了很久了，依然还有盘在卖，而且目前门店中介还在积极帮推这两个盘，可见真的不太“卖得动”。

至于为什么，仔细想想也知道，那就是价格虚高太多了。龙平紫园不是地铁口物业，都能卖到4.6万的均价，而且周边一公里范围内的生活配套也不多。

名居广场虽然是地铁口物业，但是户型利用率真心不高，两个盘都有些许“硬伤”，不是地段就是产品。所以这两个盘卖了2年了，还有盘在卖。

这里还要说一个有意思的事，去看龙平紫园的时候当场算76平米的总价是360万，单价去到4.7万/平米，问了有没有折扣，当场说很好卖，没有折扣。

结果回去后销售带电话说推出了几套特价房，只要330多万。

可见，价格还是可以谈的。

相比于这两个盘，我们在仁恒公园世纪看到，最小户型83平米的3房，最低总价346万起，相比于名居广场和龙平紫园也有明显的总价优势，重点是一期开发，仁恒的口碑也不错，后期的房价拉升能力估计要比前两个盘更好。

五.最后

其实看完龙岗这几个项目，给我的最大感受就是“龙岗啊！价格都往5字开头奔去了！”会有人说，那只是新房的价格啦！我看了一下二手房的单价，发现二手房价格也是4字开头，单价并不比新房便宜！

今年上半年的数据没有说服力？那我们再看看2017年和2018年二手房均价的变化：

2017年龙岗二手房成交均价3万出头，2018年的就去到了4万，今年上半年就4.3万！我想说不知道是不是下半年就五字开头。

看房的过程中销售告诉我们，在交通不堵的情况下，在紫园开车出发25分钟左右便可到达罗湖，30分钟左右可达福田。

当然这是最理想状态下的假设，现实要面临堵车的可能性是十分大的。假设14号线开通，从坪山到达龙岗的时间估计也差不多40分钟。

所以在后期14号线和16号线的地铁效应下，估计龙岗的房价还会迎来一波上涨。

从区位图和交通热力图来看，龙岗成为罗湖、福田的睡城，也是个既定的事实。

作为成交大区的龙岗价格已经在慢慢攀升，很多人都会觉得，不是吧，这个盘都能卖4.7万，我宁愿买宝安沙井或者福永啦。

但不管你信不信，事实如此，龙岗早已经进入4字头，并且向5字头靠近。

谁也不知道龙岗作为刚需天堂还能刚多久，也许2022年14号线一开通价格就疯涨也不一定。

到时候，或许我也不配再把龙岗称作刚需天堂。

也许现在的龙岗还不够刺眼，但是我相信反转指日可待。

今天的龙岗你爱理不理，未来的龙岗你高攀不起！

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