核定征收核实征收(今日/阐释)

就目前来看，深圳、广州的二手房交易主要还是通过居间方的参与方式来完成，所以基本的交易合同是由居间方提供只需要买卖双方签字确认，而以下的交易提醒，根据是目前居间方提供的二手房买卖合同的主要条款的顺序来进行提醒，方便大家每条来进行对照。

一、主体资格的审查

1、在二手房交易中首先要确认的是交易对象，包括买家

及卖家的资格审查，主要的审查内容包括

卖家：

A 是否为不动产权证上的合法权利人；

B 如果并非权利人的情况下，是否具备有相应的授权委托公证；

C 如果确实很急切的需要签订合同，签订合同人非合法权利人，又不具备相应的授权委托书的情况下，应该通过

居间方对合法权利人进行录音确认授权，同时由居间方

发短信确认签订合同的基本状况。

在 B、C 情况中，对于签订合同人拥有 50%的产权，而他/她需要代替另一个 50%的人签订合同的情况下也是适用的。作为买家的不能放松对这一事项的审查。

对于卖家主体资格审查需要特别注意的是，最近从去年

330 政策之后因为房价大幅上涨，很多卖家找众多的理由来违约，而目前一些一审法院的审判实践中强加了一项特别义务给买家，就是需要审查出售的房产虽然不动产权证上只有一人名字，但是否为夫妻共同财产？龙岗法院、南山法院均是以夫妻共同财产，没有征得另一个同意或者没有足够的证据证明另一方知情的情况下，都是判决不继续履行合同。而宝安法院，包括广州中院都是判决继续履行合同。目前深圳中院的判例并未出台，我个人认为宝安法院以及广州中院的判决是合理的，1、既然卖家提出夫妻共同财产不知情，那么卖家的配偶应提供足够的证据证明确有不知情的理由，2、从公示对抗效力来讲，不动产权证有最高的对抗效力，善意第三人基于公示信赖所签订的合同理应有效并履行，3、在不动产权登记中心，签订转移的买卖合同时，政府机关审查的也只是不动产权证上的权利人签名即可，并不需要配偶签字，4、法

律确定的是确定是夫妻共同财产，而非夫妻共同物权，共同财产的性质是可以可以转化的，可以是物权，可以是债权，当物权出售变成现金之后，也并没有侵犯到另一个对于共同财产享有的合法权益。但就目前来讲，为了避免卖家找理由解除合同，也避免后续的诉累，所以最好在卖家签订买卖合同时，也让其配偶签字比较好。

买家：

A、买家是否具备有相应的购房资格，就目前来讲，深圳

主要执行的有限购令和限外人，限购令是：对于大陆地区

购房的人，深圳户口可以买两套，而非深户但是有缴税或

社保缴纳一年以上的可以买一套，均是以家庭为单位。而

限外令，港澳台可以买一套，其他外籍人口，应在深圳工

作满一年以上。

B、买家是否需要约定转给其他第三人。这种情况下，卖

家应注意在签订合同时是否同意该条款，签订该条款有

两种可能，一种是确实自己买，没有名额，会转给自己的

亲人或配偶，由其来继续履行合同；二种是炒家，炒 ABC

单，直接倒手，赚差价。所以卖家在此特别需要注意。如

果不同意，就不要轻易同意签订主体变更确认书。

二、房屋位置及价款、定金条款审查

1、房屋位置应该明确，一般情况下，对于房屋具体位置

的约定不会出现状况，但是笔者就曾碰到过客户咨询，发

现买错了的情况，居间方当时带买家看的是 A 栋的 18E

单位，对于装修啥都满意了，签合同时搞到晚上十一二点，卖的确是 C 栋的 18E 单位，并且买家是过了几天才发现

这个问题，想要撤销合同，但因为没有足够的证据证明要

买的是 A 栋 18E，所以最后只能作罢，所以在签订合同

时，买家应注意下所购房产的位置是否是自己意愿的。

2、合同价款的确定，正常情况下也不会出现状况，但是

笔者也曾经历过客户的咨询，就是居间方的合同范本中

对于交易资金的类别没有明确，而后续的合同其他的条

款中也没有进行明确，加上卖家是大陆人，买家是香港人，

卖家认为是人民币，买家认为是港币，当时人民币与港币

间的汇率差还没有这么大，而居间方又不愿意招惹双方，

最后被迫双方都作出让步，卖家在人民币的交易金额上

少了几万，买家在港币的交易金额中多了几万。介于深港

两地交融很多，交易双方对于交易币种应该明确。

3、定金的确定。按照法律规定，定金的数额不能超过 20%，超过 20%的部份认定为是房款，所以法律规定双倍返还定金的限额会是 20%以内。同时需要注意的是，定金合

同是实践性合同，未支付定金并不理所当然的违约，除非

合同中有明确约定不支付定金可以认定为违约并解除合

同，所以卖家不要认为买家未付定金就是一定可以解约。

同时要提醒的是，很多居间方提供的合同范本是都会明

确，定金可以付给卖家账号或者是居间方账号均视为收

讫。很多卖家认为自己没有收到完整的合同约定的定金，

所以可以解约，但实际上买家确实是支付了合同约定的

定金，只是有部份定金是在居间方账号，或者是按照合同

约定需要托管的水电及交楼押金，所以卖家在依据买家

未足额支付定金解除合同时，也应先询问居间方，是否收

到相应的定金，再行决定。

三、首付款及按揭申请条款

1、首付款，根据现在居间方所提供的范本，一般是要求

在多少天内或者是什么时间之前办理资金监管，但是很

多在资金监管金额处并未写明资金监管金额，而是很笼

统的写明按照贷款承诺书的金额进行确定，那么从法律

上是否会隐含在此之前你就要拿到贷款承诺书呢的意思

呢？就目前法院实际审判中，并不会认定隐含有需要提

前获得贷款承诺书的情形，往往这种约定是基于有些买

家需要获取高额贷款，所以对具体数字不明确，在以往的

交易过程中，这一点并不会有太多的关注，因为卖家需要

关注的只是是否贷款金额加首付款，加定金是不是和房

款一致，以及什么时间能够拿到所有的房款。但在去年

330 之后，这种约定及有些买家做高贷反倒变成卖家解除合同的理由，往往卖家在获悉买家作高贷的情况下，会向银行举报，然后要求银行撤销贷款承诺书，在银行撤销贷款承诺书之后，就面临重新换银行申请贷款或者需要一次性付款。是否卖家要配合重新办理资金监管，取决于卖家对于第一次去银行作高贷是否知情：

A：在很多的交易中，第一次的高贷往往是由卖家配合一

起去银行签订相关的新的合同，或者是在签订完正式买

卖合同后会有一个补充的价格确认书，来明确办理高贷

的情形。在这种情况下如果卖家要求撤销做高贷的贷款

承诺书，那么买家有权要求卖家配合办一次新的合法的

贷款按揭手续，因为第一次的高贷卖家也有责任。

B：但有些交易中，卖家并不清楚做高贷的情形，而是由买家或者中介直接提交虚假的交易合同或者是虚假的定金收据，在这种情况下，如果卖家一但发现有伪造的情形下，卖家要求银行撤销贷款承诺书之后，买家要求再配合办按揭申请手续，卖家有权拒绝并可以要求买家一次性付款。

特别提示的是，有些高贷并不是通过虚构交易价或者提供虚假定金收据来完成的，而是通过变通买方婚姻状况

来获取家庭二套的三成贷款，但这一状况是变化的，买方也可以通过真实的办理离婚手续来弥补。

所以我们建议在该条款的约定中，对于首付款的金额最好是进行明确，明确之后对于买卖双方都是一个保障。在该条款的最后有一句话是多退少补的或者是要求一次性付款的，时间各居间方不同，有三日、五日、十日等，买家不应忽略上述条款，特别面临一次性付款的情况下，往往三五日均不能解决问题，所以在合同的备注中最好能明确多少金额以下的多少日，多少金额以上的多少日，全款的情况下多少日。

2、按揭申请，往往在合同中只约定应在什么时间内提出

按揭贷款申请，而并没有要求在提交按揭申请之后多少天之内拿到贷款承诺书，在 2015 年因为审批数量太多，

导致很多人提交了按揭申请之后，长达三个月还拿不到

贷款承诺书，而长时间的折磨，加上房价暴涨，有些改善

住房的卖家发现卖了现在这套房子之后，之前可以买的

房子在这三个月中也暴涨完全也买不起了，而自己的房

子也暴涨，再按之前的价格卖，那就是便宜太多，所以心

生毁约意图，造成恶性循环。正常情况下，银行审批贷款

承诺书的时间为 7-14 天，长点的 30 天，最长的到 45 天。

特别是对于改善住房急需要房款的卖家，应该要明确卖

家在多少天之内要拿到银行贷款承诺书，否则就需要一

次性付款，这样才能保证自己收款时间不会被延误。

四、赎楼义务条款

现在居间方提供的合同版本中一般分为：

1、卖家在多少天之内自行赎楼，完全由卖家自行筹款赎

楼，赎楼时间也是处于可控制状态，最佳方式，但比较少

见。

2、买家出钱帮卖家赎楼，卖家的赎楼款由买家直接转到

赎楼账号，相应的赎楼款从购房款中扣除，赎楼时间比较

可控，但是对于买家来讲有一定的法律风险，此前笔者就

曾经历过，买家帮卖家赎楼之后，一个诉讼把涉及的房产

进行了查封，导致房子没有办法过户，买家的赎楼款被套

在里面，同时房子又拿不到，很纠结；更加离谱的就是买

家帮卖家赎楼之后，卖家直接将房产另卖，卷款走人的。

所以在买家没有一定把握之前，一般不要出钱帮卖家赎

楼。

3、在深圳比较常见的是委托担保公司赎楼，由卖家去公

证处办理授权委托公证，然后由担保公司全程参与。

担保赎楼又分成现金赎楼以及额度赎楼，额度赎楼再分成一笔款赎楼及两笔款赎楼，

一笔款赎楼是指：指担保公司作为担保人，以买家的名义向买家所抵押的银行贷出一笔款，再将这笔款打到业主房产证所按揭的银行来赎出房产证。

二笔款赎楼是指：是指交易房产已抵押给银行且银行贷款仍末还清，此时由卖方向银行申请向银行申请发放一笔短期赎楼贷款，用于偿清原银行贷款，以便赎出《房地产证》后再过户给买方，此笔短期赎楼贷款由担保公司提供连带责任担保。

对于买家来讲，最好是要求担保公司选择两笔款赎楼，因为一笔款赎楼，会导致买家需要提前供楼，并且相当于是买家出钱帮卖家赎楼的效果一致，一但出现状况，银行是追买家责任。

现金赎楼时间较短，但担保公司所需要的赎楼费用高，额度赎楼时间长，并且现在担保公司对于赎楼的时间，往往是需要等到按揭贷款承诺书出具之后才会启动，时间相对会拉得比较长，如果加之之前审批贷款的时间长的话，那赎楼时间就会更加长，所以就导致很多的卖家在交易中提出咨询：我都两三个月前已经作了公证委托了，我履

行了我的义务，赎不了楼是买家的责任，我要违约。但需要指出的是，赎楼是卖家的责任和义务，所以卖家不能借此违约。

担保赎楼对于卖家有风险吗？有，之前就有南山某一男子通过公证担保赎楼的方式骗了十四套房产，已经被广泛报道，最近又有听闻某业主的钱被担保公司业务员和中介的业务员洗走，所以作为卖家来讲，不要做完公证委托之后就觉得啥事没有啥风险没有。选定担保公司时选择业内较大有名的公司；公证书的份数不要太多；公证授权委托书的内容应明确，不要给相关人员收取房款，开办银行卡的权利；公证书原件最好是自己拿着，担保公司要使用时说明用途后给一份，这样就能保证每一份公证书原件的去处你都可控。

需要特别提示的是担保公司担保赎楼过程中，如果业主涉诉以及信用纪录不良的情况下，稍大的担保公司都不愿意去办理赎楼手续的，而在合同中有约定，如果担保公司不赎楼的情况下，业主要自行赎楼，所以业主在办理公证委托以及赎楼之前应清楚自己的信用状况以及涉诉状况，从而避免自行筹款赎楼的状况出现。

对于买家来讲，因为居间方的合同中并不会明确赎楼的具体时间，一但碰到交易高峰期，就有可能出现久拖不赎

的情况，作为买家来讲最好是在合同备注中能明确，买家

在取得贷款承诺书之后，多少天之内卖家应完成赎楼义

务，否则卖家就要在多少天之内自行现金赎楼，这样买家

就能保证时间处于可控状态。

五、税费约定条款

就目前深圳市场的交易习惯，正常是买家支付所有税费，卖家是实收所有购房款项，在签订合同时，买卖双方均应看清楚合同中关于税费支付的约定。

对于上述的税费的支付，买家是否只能被动接受而无任何作为？其实作为买家可以卖家配合减免税费的，就个人所得税而言，如果出售的业主在深圳是家庭唯一套住房，并满五年的，是可以在合同中约定业主配合办理个人所得税的减免手续，类似的条款为：业主愿意配合办理个人所得税的减免手续，如业主不配合，则所需要缴纳的个人所得税由卖方承担。如果确实不符合个人所得税的减免手续的情况下，买方就要注意约定个人所得税的缴纳方式了，按照深圳现在的规定，个人所得税征收方式可以分为两种，一种为核实征收，一种为核定征收，核实征收为：按照实际成交价减去上一手交易的价格以及合理费

用（包括装修税费等），差额的 20%；而核定征收为，

收政府确定房屋的交易金额，按照此金额：如普通住房的

1%收取，非普通住宅的要收 1.5%。所以两者之前差距很

大，作为买家应在签订合同时对于上述征收方式进行约

定，如果约定核定征收的，应明确个人所得税缴纳方式按

核定方式缴纳，如另一方要求变更缴纳方式的，由此所增

加的税费由要求变更一方承担，如不愿意承担，则承担违

约责任。

在 2015 年中，330 政策执行后，很多的卖家就借着合同对于个人所得税缴纳方式不明确的情况下，要求买家按照核实的方式缴纳个人所得税，来提高买家数十万元的买房成本，而想借此阻击买家购房或者借机调价，很多买家被迫接受，同时有部份居间方也并未搞清楚核实与核定的区别，所以买家应自行注意。同时在 330 政策后的诉讼中，买家要求强制履行合同的并要求卖家配合办理税费减免的，如果合同中有约定税费减免条款的，在南山法院的判决中，也确定了卖家配合办理减免的相关义务。

对于是否一定要约定核定征收？不一定，如果在系统的存量房价格评估中，房价较低，与当初交易价差不多的情况下，仍然可以约定核实的方式缴纳。

在税费条款的最后有一个条款，可能买卖双方都没有太多的关注，就是如果在交易过程中新增的税种，由谁来承担，有约定各自承担，也有约定买家承担，其实对于这个

地方需要注意是，本人就曾接到咨询，在 2015 年 10 月

1 日之后，政府评估价大幅上涨，导致个税契税营业税等金额都大额上涨，而合同中又约定了税费是各缴各，但是对于增加的税种，由买家支付，一下就增加了几十万的税，业主认为这是新增的税种，要求买家承担，买家说这个合同有约定各缴各，营业税本就是业主承担的，而这又不是新增加的税种，买家也不愿意支付这个税金，导致交易限入僵局。在该个咨询案例中，增加的税金是新增的税种？不是，只是因为缴税基数增涨而导致的金额上涨，税种并无变化。所以在该条款的约定中，应明确新增的税种或者是政策变化导致增加的纳税金额由谁承担，这样从而避免争议产生。

六、过户条款

按照现在通行的条款是要买家拿到贷款承诺函，卖家红本在手后三日内去办理过户手续，卖家在过户前应审核，定金加资金监管的首付款加上贷款承诺函的金额是否等于房产的交易价格，如果小于交易价格，那么卖家还应要求买家补足相应的款项。

很多的卖家认为已经办理过户之后，自己的义务已经完成，可以坐等收钱，但其实不然，在不动产登记中心受理完递件申请后，会给一个回执给到买家，那么在新的不动

产权证出来后，买家是否及时去取证也会关系到卖家的

收款时间，以及拿了新的不动产权证后，什么时间拿去银

行抵押登记，也关系到卖家收取尾款的时间。笔者就曾有

客户咨询，买家拿到新的不动产权证后，迟迟不愿意去办

理抵押登记手续，导致卖家迟迟无法收到尾款。所以卖家

在签订买卖合同时，应该在相关的过户条款中明确，在具

备领证条件之后多少天之内买家应去领证，在领证之后

多少日之内办理到银行的抵押登记手续。

七、交付条款

现在通常的交付条款是在卖家收取全部房款之后的三日或五日内交付房产，但有例外，就是提前交付的，比如买家在支付定金之后多少天就交付给买家使用，一般情况下这种交付不会产生问题，但是有时买家的贷款资格出现问题时，会导致合同没有办法继续履行，那么这种提前交付就会产生状况，建议在不能确定买家贷款资格或没有资金监管之前最好不要提前交付给买家使用，提前交付给买家使用的，对于使用费或者租金是否需要进行计算，或者是以月供抵租的方式的，也应该在合同中进行明确，笔者就曾碰到过类似的咨询，卖家将期房出售给买家，并且办理了交付手续，双方对于租金使用费等没有约定，对于月供的支付方式约定由买家支付，然因为开发商迟

延办证，导致房屋在入伙之后一年半才拿到房地产证，而要继续履行合同时，双方发生争议，卖家说因为时间拖太久，你要支付租金，买家说我帮你支付了月供，月供抵租金，卖家说月供是你为了避免我将房产另卖而自愿承担的，最后双方产生诉讼，所以买卖双方对于相关的费用支付应该明确。

交付时间进行明确之后，交付条件应进行明确，一般买卖合同双方会附有交付清单来对交付物品进行明确，但是有些物品没有特别约定，比如车位的交付一般在附件清单中不会明确，而往往车位在目前深圳停车位紧张的情况下又十分重要，正常情况下停车位是否作为附属设施一并交付，会在主合同的备注中进行明确，但如果在主合同备注中没有明确的情况下，那么买家是否要另外出资购买？看情况的：如果当初开发商在出售房产时，停车位是作为配套设施一并交付给业主，业主并未在房款之外再支付其他的款项，那么停车位就应该随房转让，那卖家要求买家再另行出资购买没有依据；如果当初开发商在出售房产时，车位并没有作为配套设施，而是业主本人自行另出资购买的使用权或者是长租权，那么卖家要求买家支付上述款项就有一定依据。笔者，最近处理的一个案件情况就是买家在主合同中并没有约定停车位是否随房转让，但是中介证实当时卖家就是车位随房转让的，并且

卖家拿到车位也是开发商当初直接配备的，而并未另行支付费用，卖家卖房也是卖在当时的最高点，但是卖家看买家好说话，在过完户后，又要求买家再加钱买车位，或者不配合办理交付手续，现已经在福田法院起诉。

在交付之后卖家有返租条款的，这种情况正常是没有问题，但是会有问题的时，有时返租时间太久，房价一涨，原卖家就会出现不交租的情况，此前笔者一学弟就出现过类似情况，后续通过近一年左右的诉讼加执行才把原卖家清走。

八、放弃优先购买权条款

一般这种条款在合同中会约定，卖家已经取得了租客的

放弃优先购买权承诺，或者是卖家保证取得否则视为违

约，这种约定本身并没有问题，在房价小幅波动时，并不

具备杀伤用，但是在 2015 年的 330 政策之后，上述条款

却被卖家引用作为拒绝履行合同的理由，笔者就曾经历

过相关案件，在买家起诉卖家继续履行合同的的诉讼中，

租客被申请作为第三人参加诉讼，租客在庭审中表其主

张要优先购买权，更有甚者的案例是，租客看房价上涨，

直接跳出来非要买的，笔者也曾经历过租客起诉要求法

院宣告买家卖家的买卖合同无效，在同等条件下享有优

先购买权。所以作为买卖双方来讲，在签署合同时应对是

否有租客的条款进行明确，同时在签署合同时应该让租

客承诺放弃优先购买权，而不应是签了合同之后，再去由

卖家获取，在市场变化的情况下，这一条款有可能会导致

合同无法继续履行。

九、违约责任条款以及管辖权条款

对于违约责任条款，正常的违约金约定的是合同总金额

的 20%或双倍返还定金，需要说明的是 1、合同总金额

的 20%的违约金，你已经支付的定金是需要另外返还的，

2、双倍返还定金，是包括了你自己已经交付的定金在内。

很多的人包括有一些律师都对这个部份没有了解清楚，

所以提醒下，作为非违约方要选择对自己最有利的诉讼

方式，起诉 20%的违约金法院是可以根据损失的大小以

及对方要求调低的，而双倍返还定金，法院是不能调整返

还金额。对于违约金现在通常判决的数额，就本人经手的 2015 年的案件中有 5%、8%、10%、15%以及 20%的，就本人代理卖家的还没有支持判决超过 10%的，代理的买家的还没有低于 10%的，这里面有诉讼技巧，包括申

请法院评估，评估的时间点，以及现在的房价，等等作为

辩论点来说服法官，达到自己的诉求。需要提醒的是，有

部份中介卖家，对于违约金的约定有时会是 5%或者是

10%，本身这种约定是基于双方对等的情况下，并无问题，

但是因为现在是卖方市场，如果约定一个过低的违约金，卖家违约成本太低，会导致卖家存在违约的想法。

很多人只关心违约金的数额，其实这是不然，在违约金条款中有一条关于解除权行使的限制，作为买家卖家都应该清楚的了解的，通常的约定是在卖家或卖家迟延履行

义务 5、10、15 自然日或工作日后，另一方才具备有相

应的解除权，同时对于自然日如果最后一天是节假日相

关部门或公司没有办法办理业务的，可以顺延至节假日

结束后的第一个工作日。笔者 2015 年就曾碰到过类似案

件，1、其中一个卖家在 2015 年 4 月份时签订合同，约

定 6 月做资金监管，而恰好自己在五月又订了套房，所以要求尽快收款，然而在 6 月时，买家并未按照约定的时间办理资金监管，而卖家自己的监管时间又将近，卖家认为自己在此前已经多次催促，现在还不能按时监管，已经侵犯了自己的权益，直接发函解除合同，然后被买家起诉，等到诉讼时才发现，买家要迟延履行十五个工作日，才能解除合同，直接被法院判决败诉。2、是买卖双方 2015

年 12 月签订买卖合同，约定 2016 年 1 月 31 日前办理资金监管手续，然因为买家资金出现状况，钱一直未到，

所以一直处于迟延状况，卖家也一直在等，合同约定是迟

延 10 日可以解除合同，然后等到 2016 年 2 月 13 日买家约卖家 2 月 14 日做资金监管，这会因为房价上涨，卖

家不愿意了，说你已经迟延 10 日，我有权解除合同，现在该案正在装备诉讼中。所以买卖双方对于上述的时间约定都应该要清楚明确，在发解除函之前应再三确认相关的时间之后来发函，解除函一经发出，就已经具备效力。

管辖权的约定，一般会有两种一种是法院诉讼，一种是仲裁委裁决，法院和仲裁委的比较方面 1、救济渠道方面，

法院一审不行还有二审，二审不行，还有机会再审，而仲

裁委裁决就是一裁终局，除非有程序问题或者是其他妨

碍司法公证的行为，才会撤销裁决结果；2、诉讼费相对

较低，而仲裁费用相对较高，但是仲裁费支持律师费由败

诉方承担；3、法院判决容易得到法院的执行，不像仲裁

裁决的执行，在仲裁委裁决执行过程中，被执行人一个执

行异议又可以拖半年；4、时效性方面，法院相对时间会

拖得久一点，仲裁委相对高效；5、联系沟通上，法院在

案件量多的情况下，法官助理电话根本就打不通或者没

有人接，拖拉严重，而仲裁委相对灵活，甚至于在送达上

也能更高效采取更有利的方式。所以当事人在选择管辖

时，也根据自己的要求来进行选择。

十、佣金支付条款

在深圳的二手房交易中，绝大部份是存在居间方，而居间

方在整个交易过程中沟通买卖双方，办理相关的贷款，赎

楼，过户等的陪同手续，通常在讲，交易佣金是买卖双方

各 1.5%,但深圳卖家一般都是选择实收,交易佣金全部由买方承担,在卖方市场情况下,买家一般只能选择被动接受上述佣金总额。需要提醒的是 1、佣金的支付时间，很多居间方要求佣金的支付时间是在办理转移登记前，而这个部份，我们认为买卖双方应该和居间方进行沟通，不应全部支付，应该是在办完全部收房手续后再支付；2、如果在交易过程中，买卖双方如果未能最终完成交易，佣金是否需要支付？按照居间方要求签订的佣金支付承诺书，是会要求违约方支付的佣金总额，实际践中，如果买卖方违约最终导致未能履行买卖合同，一般会要求支付佣金总额的 20%作为必要费用。但这并不是唯一，也有例外。

十一：备注条款

备注条款就在对此前合同中约定不明确或者未能约定的

事项进行补充，通常提配的就包括此前的，贷款承诺书获

批时间，赎楼时间，税费的缴纳方式、是否附带车位，是

否卖家可以自行赎楼，是否如果拿不到相应的贷款承诺

可以解除合同等等来进行明确约定。

十二、实际履行买卖合同中应该注意的事项

1、分清楚中止合同和终止合同的区别：在整个房产交易

过程中，如果双方发现冲突或争执，确实对履行合同有影

响的是可以发中止履行函的，这种中止并非解除合同，而

只是双方就争议事实来进行解决，而暂时停止履行合同。

但有些交易对方一看对方发中止函过来，就以为是要解

除合同，然后直接一个解除函要求解除合同。笔者 2015

年曾有一个案件代表卖方，在合同约定的履行期限届满

前，买方带着家人到卖方家里打伤了卖家，而马上又到资

金监管时间，卖方认为买方应对其上门打人的行为给予

一个交待，于是就发函要求中止履行合同，谁知道买家一

看卖家发中止函，直接发解除函并起诉要求卖家承担违

约责任，卖家反诉认为只是要求中止履行，而非终止履行，

买家发解除函已经购成根本违约，要求赔偿违约金，一审

判决卖方支付 10%的违约金，二审法院直接判决退还定

金就即可。

2、解除合同前应催告，催告不履行再发函解除。二手房

买卖合同不可能事无细都有明确约定，当没有约定，但确

实拖延时间又比较久的情况下应如何处理？首先应给对

方一个合同期限的办理时间，如果在合理期限内，对方未

办理完结的，再给发函催告履行，并给予相应的履行期限，

如果再不能履行完成的，再发函解除。笔者曾经经历的一

个案件，合同中对于何时办理资金监管并未约定具体的

时间，买家也未催告，卖家也未要求，大约就这样过了一

个月，突然一天卖家问有没有办资金监管，买家说还没有，

第二个卖家直接一个解除合同函要求解除合同，笔者代

理买家起诉要求卖家承担违约责任，认为未经催告直接

发函解除，已经构成根本违约，法院支持原告的诉讼请求。

3、保留证据。很多的交易双方对于此前的催告，催促都不留短信和录音，往往就导致在最后法院的诉讼阶段没有足够的证据要求对方承担违约责任，所以在交易过程中，不论哪一方，对于催促等所有的行为应该有短信，微信等所有的纪录来确保一但发生争议，能提供完整的证据证明自己未违约。